Доходность рентной недвижимости ЗПИФ в 1 квартале 2026 г.: есть ли рост?

Выплаты дивидендов закрытыми фондами недвижимости обновили в 1 квартале 2026 года очередной рекорд. Однако вопрос среднесрочной доходности таких инвестиций остается открытым: очевидно, что текущая экономическая ситуация, в которой общая стагнация внутреннего потребления сочетается с высокими ставками, и, следовательно, потенциальным сценарием спирали неплатежей экономических агентов, не способствует позитивным прогнозам, несмотря на то, что долгосрочные тренды указывают на высокий потенциал в этом сегменте инвестиций.

Тем не менее в прошлом году на рынке коллективных инвестиций появилось 7 закрытых фондов недвижимости, доступных розничным инвесторам. Также несколько таких фондов вышло на биржу в стремлении увеличить привлекательность паев за счет их ликвидности.  Таким образом, управляющие компании стремятся расширить ранее нишевый продукт на широкий круг инвесторов, и одним из инструментов привлечения выступают ежемесячные/ежеквартальные выплаты. Как правило, заявлено, что они формируются от потока арендных платежей фонду, однако на деле мы видим широкое привлечение в состав активов фондов недвижимости финансовых инструментов, позволяющих как минимум в краткосрочной перспективе сгладить волатильность рентного дохода, а то и значительно его увеличить. В этом нет нарушений инвестиционной стратегии, и в целом любой способ повысить доходность инвестиций в пределах оговоренного правилами ДУ, учитывая в любом случае существующую «подушку ликвидности» фонда, является легитимным. С другой стороны, такая практика искажает статистику текущей доходности фондов, декларируемых как фонды недвижимости, поскольку в данных мы наблюдаем составной прирост имущества фондов – от основной деятельности (сдача недвижимости в аренду/субаренду и/или ее продажа) и от финансовых вложений. И в этом случае ни динамика стоимости пая, ни размер выплаченных дивидендов не говорит об эффективности коллективных инвестиций в недвижимость.

Команда Investfunds проанализировала доходы фондов недвижимости непосредственно от недвижимости за 1 квартал 2026 года, чтобы понять годовую динамику данного сегмента в текущей сложной рыночной ситуации. Нами были отобраны топ-30 по совокупной СЧА закрытых розничных фондов недвижимости, согласно инвестиционной декларации, паи которых не ограничены в обороте, которые не находились в стадии прекращения на 31 марта 2026 г., были сформированы к началу 1 квартала 2025 года и имели на тот момент (а также на 1 квартал 2026 года) рентный доход. Под последним мы понимаем доход от сдачи недвижимого имущества фонда в аренду/субаренду согласно типовым отчетам о приросте (об уменьшении) стоимости имущества. Кроме того, мы рассматривали доход от сделок, совершенных с недвижимым имуществом фондам. Для сопоставления были взяты данные суммарно за 1 квартал 2026 и 2025 гг.

Итак, в нашей выборке оказались 30 фондов с стоимостью недвижимого имущества от 1,1 до 111,3 млрд рублей на начало периода (т.е. на последний рабочий день 4 квартала 2025 года). На конец 4 квартала 2024 г. верхнее значение выборки было меньше – 83,4 млрд. Совокупно же фонды выборки на начало 2026 года владели недвижимым имуществом (включая права на него) на 408,3 млрд рублей, годом ранее – на 327,8 млрд. При этом арендный поток совокупно за квартал колебался от менее 1,8 млн до 3,9 млрд (медиана – 79,1 млн) в 2026 году и 2,9 млрд (медиана – 74,2 млн) в 2025 г. В большую сторону г/г сместился и третий квартиль распределения арендных доходов – со 147,9 млн рублей в 2025 году до 169,7 млн в 2026 г. Таким образом, на его правом конце мы видим существенный рост, что говорит о значимо положительной динамике доходности недвижимости по меньшей мере у половины фондов. И действительно, только у 6 фондов выборки мы наблюдаем падение абсолютной величины рентных доходов (от 1,5% до 14,5%) относительно 1 квартала 2025 г. Большинство же показало их рост в пределах 10% (12 фондов), 20% (3 фонда) или 35% (2 фонда), у 5 фондов же рост составил 50-70%. Это значит, что о кризисе платежей, по крайней мере в локальном сегменте недвижимости, принадлежащей розничным фондам, говорить рано. В то же время их снижение у шестой части выборки (в одном из фондов снижение дохода от аренды сопровождалась снижением стоимости недвижимых активов, и из отчетности понятно, что часть имущества была реализована) является тревожным сигналом.

Рентная же доходность недвижимости ЗПИФ (рассчитываемая как отношение сумм арендных платежей за квартал к стоимости недвижимого имущества фонда на начало квартала, до вычета расходов) значительно выросла относительно 1 квартала 2025 г. только у 5 фондов из 30. Дело в том, что абсолютный рост рентных доходов в большинстве случаев сопровождался увеличением стоимости недвижимых активов (что недавно отмечали коллеги), которые генерируют данный рентный поток – как за счет приобретения новых объектов, так и в силу переоценки их справедливой стоимости. В результате складывается противоречивая на первый взгляд картина несоответствия динамики по доходности и по cash-flow, интерпретация которой требует внимания инвестора. 

Итак, по нашей оценке, в первом квартале 2026 г. только 5 фондов улучшили доходность своих инвестиций в недвижимость (по рентным платежам) на 0,5-1,1 п.п (относительно 1 квартала прошлого года), еще у 6 этот показатель увеличился на 0,13-0,23 п.п. Аналогичное снижение (от 0,14 до 1,08 п.п) испытали 7 ЗПИФ выборки. Медианная доходность все же выросла – с 2,9% до 3,24%, однако практически без изменений остались показатели доходности 1 и 3 квантиля (1,724% против 1,722%, 3,55% против 4,075%). Если к рентным платежам добавить доход от сделок фондов с недвижимым имуществом за квартал, показатели доходности увеличатся: за первый квартал 2026 г. медианное значение – 3,39%, 1,3 квартиль – 2,17% и 4,17% соответственно (в 2025 г. было – 3,24%, 2,12%, 4,37%), однако нужно отметить, что сделки с активами не являются частотным событием реализации инвестиционной стратегии фонда. Тем не менее в 1 квартале 2026 года они зафиксированы у 12 фондов (из них у 2 – с отрицательным приростом стоимости имущества). Исключая их, медианная доходность рентной недвижимости по результатам 1 квартала 2026 г. равна почти 13% годовых в пересчете (год назад было 11,7%). Максимальным этот показатель был у ЗПИФ «Ай Пи Ти – Недвижимость» от УК «Деловой Дом Калита» (4,98% за квартал), «Активо Девятнадцать» от УК «Альфа-Капитал» (5,03%), «ТРЦ Перловский» от УК «Велес Траст» (5,64%). Добавление в расчет доходности инвестиций сделок с недвижимостью, совершенных за тот же квартал, оставляет эти же ЗПИФ на ведущих позициях, за исключением появления нового лидера с большим отрывом – фонда «Альфа Коллекция» от УК «Альфа-Капитал» (11,3%), закрывшего с большим плюсом сделку с ПК «Бутово» в марте 2026 г.

Топ-7 ЗПИФ по рентной доходности недвижимых активов в 1 кв. 2026 г.