Щедрые метры: Какой доход приносят рентные фонды недвижимости

2026 год для инвесторов в ЗПИФы недвижимости начался рекордом. По оценке УК «Парус Управление активами», за три минувших месяца управляющие компании заплатили в виде промежуточного инвестиционного дохода по таким ПИФам 18,3 млрд руб. Это на 14% выше платежей в аналогичный период 2025 года и лучший результат для первого квартала в истории отрасли.

Больший объем средств управляющие компании платили пайщикам лишь один раз, по итогам третьего квартала минувшего года, тогда отчисления составили 21,7 млрд руб.

Положительную динамику показали почти все крупные участники рынка. Безусловный лидер — управляющая компания «Современные фонды недвижимости» (УК СФН) укрепила позиции, выплатив клиентам 8,7 млрд руб. Это на 18% выше отчислений за аналогичный период 2025 года. В то же время занимающая вторую строчку в рэнкинге УК «Дом.РФ» сократила платежи на 20%, до 3,6 млрд руб. Заметно выделились УК «Парус» и УК «ВИМ Сбережения»: компании заняли третье и четвертое места с выплатами 1,52 млрд и 1,48 млрд руб., нарастив платежи соответственно на 166% и 161%. Пятерку самых щедрых компаний замыкает УК ПНК с показателем 1,05 млрд руб. (+20%).

Рост инвестиционного дохода происходит на фоне массового притока средств частных инвесторов в отрасль, вызванного в том числе падением ставок по вкладам. В 2026 году переток сбережений в фонды недвижимости продолжился. По оценке УК «Парус Управление активами», за первый квартал текущего года только рыночные ЗПИФы недвижимости привлекли почти 51 млрд руб., что на 80% больше, чем за первый квартал 2025 года.

Не последнюю роль в росте привлекательности таких инвестиций, как отмечают участники рынка коллективных инвестиций, сыграли шаги Банка России и Московской биржи по упрощению доступа к биржевым ЗПИФам.

В таких условиях активы рыночных ЗПИФов недвижимости выросли за квартал на 6,5%, до 951,6 млрд руб. Это более чем в полтора раза выше уровня конца марта 2025 года. Сопоставимые темпы роста продемонстрировали вложения в коммерческую недвижимость — склады, торговые центры, офисы и индустриальные парки, основной источник регулярного арендного дохода, который идет на выплату промежуточного инвестиционного дохода пайщикам.

Согласно оценке «Ъ-Инвестиций», основанной на данных УК «Парус Управление активами», в конце марта такие вложения составили почти 650 млрд руб. против 454 млрд руб. С 90 млрд до 140 млрд руб. выросли инвестиции в жилую недвижимость, но она, в отличие от коммерческой, не генерирует арендный поток, но может приносить доход от сделок по ее продаже.

Впрочем, для инвесторов важен не столько объем денежных средств, поступивших на счет, сколько их отношение к объему инвестиций, то есть доходность вложений. По оценке руководителя аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елены Михайловой, по первому кварталу 2026 года доходность в складском сегменте составила 10–16% годовых, в офисном — 10–12%, торговом — 10–13%. С учетом роста стоимости коммерческой недвижимости в фондах в пересчете в годовые инвесторы заработали в складском сегменте 19–30%, офисном — 16–22%, торговом — 16–22%.

Аналитики CORE.XP отмечают, что в первом квартале 2026 года в целом на рынке офисной недвижимости Москвы средневзвешенные ставки аренды стабилизировались как в сегменте вторичных офисов (помещения «за выездом арендатора»), так и в первичных («в бетоне»), но этому предшествовал рост на 39% по итогам 2025 года. Отсюда прирост арендного дохода в сравнении с началом минувшего года. В случае складской недвижимости по итогам отчетного периода средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А в Московском регионе опустилась год к году на 14,4–18%, до 10–10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, свидетельствуют данные CORE.XP.