Не лазейка, а путь: недвижимость не стоит прятать от ФНС через ПИФы

В колонке, написанной специально для РИА Недвижимость, управляющий партнер юридической компании Consul Group Сергей Пивоварчик рассуждает на тему, стоит ли овчинка выделки в сложных конструкциях, где главной целью ПИФа является налоговая оптимизация. При этом, предупреждает он, «невидимость» переходов прав на реальные активы с помощью купли и продажи активов не стоит переоценивать, и налоговики скоро без проблем смогут разбирать подобные схемы - так же, как научились отыскивать скрываемый от государства в доход в зарубежных офшорах.

Для чего придуман ПИФ

Последние несколько лет ПИФы в недвижимости все чаще обсуждают рядом со словом «налоги». На этом фоне может показаться, что ПИФ - это очередная налоговая конструкция, которую рынок сначала придумал, а государство теперь собирается закрыть. Но это было бы слишком примитивным объяснением, ведь изначально ПИФы создавались совсем для другого.

Идея паевого инвестиционного фонда в том, что несколько инвесторов могут объединить капитал, передать его профессиональной управляющей компании, которая купит недвижимость, будет получать доход, продавать одни активы, покупать другие и реинвестировать заработанное. При этом члены фонда не будут ежегодно вытаскивать прибыль из инвестиционного контура, платить с нее налог и только остаток вкладывать снова, а продолжат работать всем объемом капитала внутри фонда на протяжении ряда лет.

Самой идее ПИФов уже более 200 лет. Одно это показывает, что мировой рынок такую возможность оценил. Для недвижимости это весьма логично: активы дорогие, инвестиционный горизонт длинный, и одному инвестору не всегда удобно или по силам собирать портфель самостоятельно.

В изначальном нормальном виде это понятная сделка между государством и инвестором: мы даем удобную инфраструктуру коллективных инвестиций и реинвестирования, вы работаете внутри регулируемого контура. Государство при этом не просто говорит: делайте что хотите. Есть лицензированные управляющие компании, требования к ним, специалисты, регулирование деятельности ПИФов Банком России.

Если говорить о доле фондов в российской недвижимости, то в 2020 году ПИФам принадлежало около 2,3 миллиона квадратных метров московских зданий и помещений, а сейчас - почти 5,6 миллиона квадратных метров. Количество фондов, у которых находится не менее 1 тысячи квадратных метров недвижимости в Москве, за это время стало почти вдвое больше - 295 против 145 в 2020 году.

До 2021 года мы видели примерно 40 случаев передачи недвижимости в фонды ежегодно, последние четыре года - уже 70-140 случаев в год. ПИФы действительно стали частью реальной инфраструктуры рынка недвижимости, а не экзотикой для нескольких крупнейших инвесторов. Рынок инвестиционных фондов быстро растет, большой объем недвижимости остается внутри него годами. Причем все больше собственников используют уже существующие фонды, а не создают новый непосредственно под один объект.

Надолго или транзитом?

Разумеется, практически у любой возможности есть частные случаи, которые некоторые «умельцы» предлагают предпринимателям использовать как инструмент агрессивного налогового планирования. Или, если называть вещи своими именами - ухода от уплаты части налогов в бюджет.

Недвижимость ведь можно продать не только как здание или площади. Допустим, некий Вася владеет компанией, на балансе которой стоит бизнес-центр, и вместо продажи здания он продает Феде 100% этого условного ООО. Сам объект недвижимости в ЕГРН при этом останется без изменений. Однако по документам довольно легко увидеть, что Вася перестал быть участником ООО, а Федя им стал. С акционерными обществами уже сложнее: по одному ЕГРЮЛ движение акций вообще не восстановишь.

ПИФ как инструмент добавил еще один вариант. Собственник передает недвижимость в инвестиционный фонд, получает паи, а дальше двигаться может уже не сам объект, а экономический интерес в нем. Некоторые участники рынка периодически предлагают собственникам эту конструкцию, потому что им кажется, что дополнительный слой переходов собственности делает историю с продажей существенно менее заметной и поэтому менее контролируемой. С первым еще можно согласиться, со вторым - вряд ли.

Мы посмотрели более 6 миллионов квадратных метров московских зданий и помещений, которые в разные годы были переданы в фонды собственниками. Новостройки, где ПИФ сразу становился первым собственником, мы из этой выборки убрали. С учетом этого сегодня внутри фондов остается 5,55 миллиона квадратных метров. Причем 84% площадей недвижимости, вошедшей в ПИФы в 2021 году, там до сих пор и находятся. Из той, что вошла в ПИФы в 2022 году, сегодня осталось 77%, из вошедшей в 2023 году - 79%, в 2024-м - 80%, в 2025-м - 86%.

Можно было бы назвать такие цифры доказательством того, что рынок использует ПИФы в основном для долгосрочных инвестиций. Но я бы такого вывода не делал.

Быстрые сделки становятся опасными

Мы очень хорошо видим движение самой недвижимости. Компания передала здание в фонд, фонд через два месяца продал его покупателю - цепочка прекрасно восстанавливается.

Таких операций не очень много. Если считать транзитом выход недвижимости из фонда в течение года, в последние годы, по нашим данным, это примерно 10-15 сделок ежегодно. Интереснее другое: они становятся намного быстрее.

Раньше такая недвижимость могла оставаться внутри конструкции несколько месяцев. В 2026 году медианный срок сократился примерно до месяца. В отдельных случаях между передачей объекта в «инвестиционный» фонд и его продажей следующему собственнику теперь проходит несколько недель. Объяснить, в чем заключается инвестиционная стратегия продолжительностью в 30-40 дней, будет непросто.

Но прямой транзит - конструкция, которую хорошо видно. Порой компания вносит объект в ПИФ и получает паи. Потом сами паи могут сменить владельца. Они могут перейти участнику компании, в том числе при ее ликвидации, могут двигаться дальше по корпоративной структуре. Через несколько лет фонд продает объект, деньги остаются в фонде, либо паи погашаются. В ЕГРН при этом действительно может годами не происходить вообще ничего.

Но я бы не переоценивал эту «невидимость». Мы уже проходили похожий этап с иностранными структурами. Российскую недвижимость не продавали, а продавали за рубежом компанию, которая ею владела. На бумаге российский объект оставался там же. Предполагалось, что юридическая форма сделки даст другой налоговый результат.

Однако со временем налоговые органы научились разбирать такие цепочки не хуже тех, кто их придумывал. Не вижу причин считать, что с ПИФами будет иначе. Более того, здесь налоговой во многом проще: фонд, управляющая компания, налогоплательщики, отчетность и сама недвижимость находятся внутри российской инфраструктуры. Поэтому идея «переложим актив в ПИФ, избавимся от старого юрлица, передадим паи, и дальше никто не разберется» мне кажется особенно опасной.

Разберутся. Вопрос скорее в том, когда. Неприятная особенность налогового контроля заключается в том, что между сделкой и актом проверки может пройти несколько лет. Здесь время работает против налогоплательщика. Штраф за неуплату налога при доказанном умысле составляет 40% от недоимки. На задолженность еще и начисляются пени. В итоге совокупная сумма налоговых претензий может стать вдвое больше первоначальной экономии, если речь идет о крупной сделке и длинном периоде неуплаты. Это делает такую схему ухода от налогов не просто экономически бессмысленной, а заведомо убыточной.

Из экономистов в уголовники

Я всегда настороженно отношусь к словам «если что, просто доплатим». Вопрос в современных реалиях зачастую не только в деньгах. В крупных налоговых историях это давно не шалость, после которой государство просит вернуть сэкономленное и отпускает всех домой.

При существенной недоимке и наличии состава преступления налоговая история может перейти в уголовную. То есть сначала появляется недоимка, затем штраф и пени, обеспечительные меры и взыскание. Если у компании не хватает денег, начинается поиск активов и людей, которые контролировали бизнес. А при наличии оснований появляется уже уголовная плоскость.

Ликвидация компании не стирает прошлые решения людей, которые ею управляли. В практике налоговых споров давно существует неприятный для бизнеса разрыв между тем, кто получил выгоду, и тем, кто первым отвечает на вопросы. Налоговые органы умеют оспаривать неправомерные регистрационные действия, привлекать контролирующих лиц к ответственности, разбираться, кто фактически принимал решения и кто в результате получил экономическую выгоду.

Налоговую конструкцию в сделке мог согласовать собственник, придумать консультант, а подписать документы генеральный директор. Через несколько лет именно директору придется объяснять, какой деловой смысл был у данной последовательности операций и что он понимал в момент их совершения. Судя по тому, куда сейчас движется налоговый контроль, рассчитывать на то, что дополнительный слой между человеком и недвижимостью сделает экономический смысл сделки невидимым, я бы не стал.

Конечно, объявить проблемой сами ПИФы из-за появления таких схем было бы ошибкой. Наши данные скорее показывают обратное. Просто всегда существует кто-то, кто пытается превратить предусмотренную законом возможность в способ получить результат, для которого она не предназначалась. Так было с иностранными компаниями, с массой других налоговых конструкций. Так будет и дальше.

Меняются только инструменты и скорость, с которой государство учится их видеть. В истории с ПИФами не стоит вопрос, запретят их или нет. Не запретят, это нормальная и нужная рынку инфраструктура. Вопрос скорее в том, насколько быстро ФНС научится отделять инвестиционные фонды, которые действительно инвестируют, от фондов, которые на несколько недель или на несколько корпоративных действий становятся частью заранее задуманной нечистоплотной сделки.