Accent Capital основателя «Копейки» продала бизнес-центр у «Курской»

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ВИМ Недвижимость» под управлением компании «ВИМ Сбережения» приобрел бизнес-центр «Дельта плаза», расположенный во 2-м Сыромятническом переулке рядом со станцией метро «Курская». Об этом РБК рассказали в пресс-службе компании. Информацию о сделке подтвердили в Accent Capital, которой ранее принадлежал объект, и в NF Group, выступавшей консультантом данной транзакции. В соглашение вошли 100% долей в компании «Интерпродресурс», на чьем балансе и находится офисный комплекс, уточнили они.

Что представляет собой объект

Бизнес-центр общей площадью 25,1 тыс. кв. м был построен в 2011 году. Для Accent Capital он стал первым девелоперским проектом, в который компания зашла еще на стадии котлована, напоминает ее генеральный директор Марина Харитонова. Решение о продаже офисного комплекса было принято в рамках долгосрочной стратегии управления, указывает она. Вырученные средства, по ее словам, пойдут на развитие новых проектов, к примеру на создание розничных фондов для массового инвестора.

Accent Capital была создана в 2007 году основателем магазинов «Копейка» Александром Самоновым. Сеть продуктовых дискаунтеров поглотил в 2010 году ретейлер X5 (магазины «Пятерочка», «Перекресток» и «Чижик»). А Accent Capital занимается управлением объектов коммерческой недвижимости, в ее портфеле находится порядка 270 тыс. кв. м. Среди них, к примеру, торговый центр «Сокольники» на северо-востоке столицы, складские комплексы «Валищево» на Симферопольском шоссе в Московской области и «Сигма» в Уфе.

Чем известен покупатель

«ВИМ Сбережения» специализируется на управлении инвестиционными фондами. Собственники компании на данный момент не раскрываются. До марта 2022 года она называлась «ВТБ капитал пенсионный резерв», следует из данных СПАРК. Но затем группа ВТБ сообщила, что передала все свои инвестиционные подразделения, включая брокера и управляющую компанию, «третьим лицам». Тогда данная структура сменила название на «Сбережения плюс», а затем на «ВИМ Сбережения».

Сейчас под управлением компании находятся четыре фонда с общей суммой чистых активов на 36,8 млрд руб. Из информации на ее сайте следует, что инвестировать в два из них могут неквалифицированные инвесторы (ЗПИФы «РД» и «РД 2»), а вот другие два доступны лишь квалифицированным игрокам (ЗПИФы «Рентный доход ПРО» и «ВИМ Недвижимость»). В 2023 году один из фондов компании стал собственником офисного комплекса «Бульварное кольцо» (8,2 тыс. кв. м) на Чистопрудном бульваре в центре Москвы, ранее принадлежавшего структуре Газпромбанка. А спустя год другой фонд выкупил бизнес-центр «Примиум» (18,4 тыс. кв. м), расположенный на Приморском проспекте на севере Санкт-Петербурга.

С приобретением бизнес-центра «Дельта Плаза» пайщики «ВИМ Недвижимости» получают участие в перспективном и растущем секторе офисной недвижимости делового центра Москвы, пояснил управляющий фондами недвижимости «ВИМ Сбережения» Алексей Стрелецкий. По его словам, такие возможности во многом уникальны и позволяют розничным инвесторам потенциально зарабатывать на аренде недвижимости почти в два раза больше, чем при инвестировании в привычный рынок жилой недвижимости.

Как оценивают сделку эксперты

Сумма сделки составила 6,7 млрд руб., рассказали РБК стороны сделки. Директор IBC Real Estate Николай Горюнов стоимость «Дельта Плазы» оценил в 6,3–6,7 млрд руб. Исполнительный директор Remain Александр Богданов говорит о диапазоне 6–6,7 млрд руб. с НДС.

Accent Capital планировала реализацию этого актива и искала покупателей, напоминает Горюнов. По его словам, объект представлял особый интерес для инвесторов за счет того, что у большинства арендаторов в горизонте ближайших лет истекают договоры аренды. Это дает потенциал для их перезаключения по рыночному уровню и повышения дохода от аренды, объясняет Горюнов. Сам покупатель после выезда арендаторов сможет консолидировать площади под собственные нужды. «Кроме того, это одно из лучших ценовых предложений качественных бизнес-центров на Садовом кольце», — добавляет консультант. Объект, по его словам, хоть и не новый, но находится в хорошем состоянии, а локация у метро «Курская» продолжает активно трансформироваться в престижный деловой и жилой район.

Что касается покупателя «Дельта Плаза», то ранее инвестиционный портфель «ВИМ Сбережений» был ориентирован преимущественно на складской сегмент благодаря более высокой доходности и предсказуемости арендного потока, говорит директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов. Сделка выглядит как стандартное инвестиционное приобретение доходного офисного объекта, рассуждает эксперт: параметры предложения, вероятно, обеспечили фонду привлекательный финансовый профиль актива, позволяющий рассчитывать на двузначную доходность, в том числе для формирования стабильного дохода для пайщиков.

Офисный сегмент остается одним из ключевых для инвестиций, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик: на него приходится 38% от общего объема сделок с коммерческой недвижимостью с января этого года по сентябрь включительно. «Низкая доля свободных площадей и дефицит качественных бизнес-центров поддерживают спрос и делают подобные активы особенно привлекательными для инвесторов», — добавляет он.

Крупнейшей инвестиционной сделкой на рынке офисной недвижимости Москвы с начала года Богданов называет покупку бизнес-центра «Белая площадь» связанной со Сбербанком компанией МБП (110,8 тыс. кв. м). Среди других крупных объектов, реализованных в этом году, он перечисляет бизнес-центр «Амальтея» в Сколково (78 тыс. кв. м), который Московский инновационный кластер выкупил у структуры группы «Сафмар» Михаила Гуцериева, а также бизнес-центр AFI2B, выкупленный структурой ЛУКОЙЛа (50,2 тыс. кв. м).