Пайщики ЗПИФов заработали 93,2%. Что нужно знать инвестору в закрытые фонды

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) перестали быть нишевым инструментом для владельцев коммерческой недвижимости. По данным ЦБ РФ, накопленная доходность ЗПИФ за 2021–2025 годы составила 93,2% — это около 14% годовых сложным процентом. Как рассказал агентству «Прайм» генеральный директор УК «Гамма Групп» Салават Алпаров, инфляция за тот же период показала 50,7%, а вклады — 58,7%. Биржевые ПИФ показали 79,2%, интервальные — 70,1%, открытые — 54,0%.

Интерес инвесторов подтверждает приток капитала. По данным аналитического отчета «ВИМ Сбережения» (группа ВТБ), к середине 2026 года объем рынка ЗПИФ недвижимости впервые превысил 1 триллион рублей — 1,01 триллион против 725,1 миллиарда годом ранее, рост на 39%.

«Однако важно помнить: в 2025 году ЗПИФ показали худший результат среди всех типов фондов и единственные снизили доходность год к году — 14,1% против 25,6% годом ранее. Это напоминание о том, что инструмент «долгий» и оценивать его надо на горизонте от пяти лет», - говорит Алпаров.

Исторически ЗПИФ ассоциировался с коммерческой недвижимостью: складами, торговыми центрами, офисами. Арендный доход плюс переоценка активов формируют денежный поток, а налог на прибыль фонда уплачивается после выплаты дохода пайщику — это отсрочка, а не льгота. В 2025 году внутренняя ставка доходности (IRR) таких фондов находилась в диапазоне 17–32% годовых. Наибольшую среднегодовую доходность от аренды показали фонды складской недвижимости (12–15%), далее следовали офисные (10–15%) и торговые (9–14%).

Эксперт подчеркивает, что все чаще собственники капитала ищут ниши за пределами недвижимости. На рынке появляются фонды инфраструктуры и оборудования: фонд приобретает парк строительной техники, медицинского оборудования или спецтранспорта и сдает его в аренду. Доход формируется из арендных платежей плюс остаточной стоимости актива. IRR таких фондов может достигать 20–35% годовых — выше, чем у недвижимости, из-за более высокого износа оборудования и короткого срока жизни актива.

При этом Алпаров поясняет, что важно разделять два разных продукта. Розничный ЗПИФ доступен неквалифицированному инвестору с суммой от нескольких тысяч рублей — именно по таким фондам ЦБ считает доходность 93,2%. Индивидуальный ЗПИФ создается под конкретный набор активов: экономическая целесообразность начинается от 200–300 млн рублей, а с учетом полной инфраструктуры управляющие обычно называют порог от 800 млн. Ежегодные расходы на инфраструктуру (управляющая компания, спецдепозитарий, регистратор, аудитор, оценщик) составляют от 3 до 10 млн рублей вне зависимости от того, заработал фонд или нет.

На практике собственники все чаще комбинируют ЗПИФ с личным фондом. Паи ЗПИФ передаются в личный фонд как актив, и работают оба налоговых режима одновременно: ЗПИФ откладывает налог на прибыль до момента выплаты дохода пайщику (в данном случае личному фонду), а личный фонд распределяет доход выгодоприобретателям. НК РФ освобождает от НДФЛ выплаты близким родственникам-резидентам при жизни учредителя и выплаты всем выгодоприобретателям после его смерти — но только при соблюдении условий, прописанных в уставе. Связка дает управляемую последовательность: один инструмент отвечает за рост капитала, второй — за то, кому и на каких условиях этот капитал достанется.

Инвестору перед входом в ЗПИФ стоит обратить внимание на несколько моментов. Во-первых, доходность не гарантирована. Во-вторых, расходы на инфраструктуру съедают часть дохода: при активах 300 миллионов рублей и расходах 5 миллионов в год инфраструктура забирает 1,67% доходности до налога. Наконец, срок жизни фонда ограничивает ликвидность: выйти из ЗПИФак быстрее срока погашения можно только продав пай на вторичном рынке, где покупатель почти всегда требует дисконт 20–30%. «Выбор между розничным и индивидуальным ЗПИФ зависит от того, что важнее: ликвидность и низкий порог или налоговая эффективность и гибкость управления», - заключает эксперт.