Рост интереса к закрытым паевым фондам недвижимости набирает обороты

Инвестиции в недвижимость Петербурга через ЗПИФы увеличились. По данным IBC Real Estate, за первое полугодие 2025 года вложения в этот инструмент достигли 10 млрд рублей - это 25% от общего объема сделок на рынке. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года рост составил 22% - тогда доля ЗПИФов едва превышала 3% (2 млрд рублей), отмечает «Коммерсантъ».

Ранее «Ъ» со ссылкой на УК «Парус Управление активами» приводил статистику, что стоимость чистых активов (СЧА) рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого полугодия достигла 671,6 млрд рублей, превысив показатель годовой давности на 36%. При этом эксперты УК отмечали, что впервые с начала прошлого года основной прирост активов обеспечили фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов.

«Интерес к ЗПИФам недвижимости в России в 2024-2025 годах испытывает волатильность,- рассуждает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.- Хотя количество ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов за прошлый год снизилось с 165 до 153 (-7%), но число пайщиков при этом выросло на 25%, до 200 тыс., а объем активов вырос на 20%, более 0,5 трлн рублей. При этом существенная часть средств приходится на розничные инвестиции, особенно со стороны состоятельных клиентов и частных квалифицированных инвесторов».

По словам Валерия Тумина, ЗПИФы все еще представляются инструментом сложным и слабо понятным массовому инвестору. «Это не биржевой продукт, паи ЗПИФов не обращаются на открытом рынке, ликвидность ограничена, а оценка активов зачастую носит внутренний характер, зависящий от управляющей компании. Более того, в отличие от фондов открытого типа, у ЗПИФов нет обязанности регулярно раскрывать детальный состав портфеля, особенно если речь идет о недвижимости, находящейся в стадии реконструкции или застройки. Немаловажно и то, что контроль над качеством недвижимости, доходностью объектов, долгосрочной арендной стратегией и прочими параметрами находится вне доступа обычного пайщика. Отсюда и главный риск: инвестор может вложиться в структуру, не понимая реальной ликвидности, срока возврата вложений и источников дохода. При этом паи выкупаются по внутренней оценке, которая зачастую сильно отличается от рыночной», - предупреждает эксперт.

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», обращает внимание, что если речь идет о ЗПИФах, заточенных под инвестиционные квартиры, то теоретически такие фонды могут приносить доход за счет роста стоимости недвижимости и арендных платежей. Но на практике затраты на управление, ремонт и содержание «съедают» всю прибыль. Кроме того, возникает конфликт интересов: если застройщик передает квартиры в собственный ЗПИФ, вряд ли он станет продавать их фонду с существенным дисконтом. Это ставит под сомнение экономическую целесообразность подобных схем.