Складская доля: растет популярность паевых фондов на коммерческую недвижимость

Растущий сегмент

Закрытые паевых фонды (ЗПИФ) — основа российского рынка коллективных инвестиций, на эту категорию, которая составляет 16,8 трлн рублей, приходится около 90% активов всех российских ПИФов. При этом большая часть ЗПИФов — это фонды, в которые компании или бизнесмены упаковывают свое имущество.

Среди этих фондов есть небольшой, но интересный сегмент, который выделяет ЦБ — массовые закрытые фонды, число пайщиков которых превышает 20 человек, в то время как у большей части ЗПИФ — один-два пайщика. В IV квартале 2024 года массовых ЗПИФов стало на пять штук больше по сравнению с III — 93 штуки. А число их пайщиков выросло до 277 000 человек.

По объему этот сегмент невелик — всего лишь около 4% от всех активов ЗПИФ. Но в 2024 году в него притекало в среднем по 27 млрд рублей в квартал, или около 8% всех притоков в ЗПИФ. А около трех четвертей чистого притока в IV квартале пришлось на два фонда, которые предлагают размещение средств в коммерческую недвижимость. ЦБ считает, что это категория реальных вложений крупных розничных инвесторов в коммерческую недвижимость, и этот сегмент растет.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через ЗПИФ начали набирать популярность два года назад. ЦБ связывает эту тенденцию с высокими ставками и нехваткой инвестиционных идей — российский рынок с начала спецоперации на Украине изолирован от мирового.

Не новая идея

Рынок жилья переживает не лучшие времена на фоне подскочивших цен на новостройки и подорожавшей ипотеки. Это привело к снижению ввода жилья и его продаж. Ситуация же на рынке коммерческой недвижимости принципиально отличается. Например, ввод складов в 2024 году оказался вдвое выше, чем в 2023-м. А инвестиции в склады в 2024 году выросли в пять раз, в том числе благодаря созданию ЗПИФов на коммерческие объекты. Арендные ставки качественных складов (класса А и В) в 2024 году выросли на 49%.

Основатель платформы для инвестиций в недвижимость SimpleEstate Никита Корниенко рассказывает, что для закрытых паевых фондов управляющие компании отбирают качественные и ликвидные коммерческие помещения. Например, склады класса А. По словам Корниенко, такой склад может стоить от 3 млрд рублей, и для большинства инвесторов единственный способ купить такой объект — это участвовать в коллективных инвестициях, то есть приобрести пай в ЗПИФ.

С этим соглашается управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ Елена Часовских. «Инвесторы рассматривают ЗПИФ, инвестирующие в недвижимость, как альтернативу прямому владению активом, поскольку далеко не все могут самостоятельно его приобрести», — говорит она.

Инвестиции в коммерческую недвижимость можно считать механизмом защиты средств от обесценивания, говорит директор по инвестициям УК «Восток-Запад» Александр Лавров. Защита срабатывает за счет роста стоимости объекта и получения дохода от арендных платежей, которые могут индексироваться.

Как это работает

Например, ЗПИФ покупает действующий складской комплекс и открывает под это продажу нескольких паев сроком на пять лет. Пайщик владеет паем и раз в квартал получает выплаты от арендных платежей, а в конце срока действия фонда получает средства от погашения паев. Частичный вывод средств из фонда также возможен до окончания срока его действия, но без погашения паев.

Арифметика может быть такой: стоимость актива может расти на 12–15% в год, еще 10% потенциальной доходности приносят арендные платежи. Таким образом, коммерческая недвижимость может приносить более 25% годовых, говорит директор по продуктовому развитию УК «Финам Менеджмент» Евгений Цыбульский.

Кроме того, ЗПИФ не является юридическим лицом, и по законодательству ему нет необходимости платить налог на прибыль. Паи считаются ценными бумагами, а доход частных инвесторов по ним облагается только НДФЛ.

Инвестирование в коммерческую недвижимость через ЗПИФ может быть интересным вариантом, если рассматривать его как долгосрочное вложение, считает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. При этом инвестору при выборе продукта нужно обращать внимание, какая именно недвижимость лежит в его основе, так как все коммерческие объекты разные, с различными характеристиками, говорит Александр Лавров из УК «Восток-Запад».