Показано 0 из 0

Войти | Регистрация

Закрытый паевой инвестиционный
фонд

Выбрать ЗПИФ

ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд): это один из видов коллективных инвестиций, когда инвесторы вкладывают свои деньги в набор определенных активов и получают доход, соразмерно своей доле.
Пай: часть активов фонда, именно их покупает инвестор, который хочет поучаствовать в доходах фонда. Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество фонда. Чем больше у инвестора паев - тем больше его доля в активах фонда.
Пайщик: инвестор, который приобрел паи фонда.
УК (управляющая компания): профессиональный участник финансового рынка с лицензией на доверительное управление, который осуществляет сбор средств и управление фондом. Инвестор приобретает паи именно у УК.
Актив: имущество ЗПИФ, то, что УК приобретает в состав фонда на собранные денежные средства, в соответствии с инвестиционной стратегией.

Как купить

Стать инвестором фонда (пайщиком) можно, купив долю в активах (пай), при формировании фонда или при дополнительной выдаче, а по окончании действия фонда паи погашаются (фонд продает активы и выплачивает инвесторам все средства с доходом).

Поэтому фонд и называется закрытым (приобретение и погашение паев доступно только в определенные даты).

Что получает пайщик

Приобретенные паи дают право на долю в имуществе, составляющем фонд. Купили паи фонда = стали совладельцем всех его активов.

Для чего предназначен

ЗПИФ предназначен для того, чтобы вложить средства в дорогие активы и получать доход от их использования, не покупая их полностью и перекладывая функции управления и работы с активами на профессионалов.

Что внутри

Часто закрытый фонд создают, чтобы инвестировать во что-то очень дорогое. Например, в недвижимость или её строительство. Такие фонды бывают нескольких видов, в зависимости от тех активов, в которые они инвестируют.

Фонды недвижимости

Готовые здания, строительные объекты, земельные участки. Инвесторы получают доход от сдачи имущества фонда в аренду, либо, если фонд девелоперский, тогда доход выплачивается после окончания стройки и реализации его имущества на рынке.

Фонды рыночных финансовых инструментов

Инструменты, допущенные к биржевым торгам, например, акции, облигации паи других ПИФ, и денежные средства в рублях или валюте.

Фонды финансовых инструментов

Расширенный список финансовых инструментов, к примеру ипотечные закладные или венчурные проекты.

Комбинированные фонды

Внутри могут быть любые активы в соответствии со стратегией, выбранной пайщиками и УК. Ограничений здесь нет — это самый универсальный вариант, где могут сочетаться, например недвижимость и акции.

В ЗПИФ в зависимости от типа и категории может включаться недвижимость, ценные бумаги, драгметаллы и даже предметы искусства.

Как это работает

Сначала управляющая компания формирует фонд, определяет его стратегию и срок действия
Выпускает паи: приобретая их, инвесторы вкладывают деньги в активы фонда
Всё, что удастся заработать на использовании и продаже активов, поделят между пайщиками фонда
Когда его срок закончится, активы продадут, а пайщики получат деньги от их продажи

Например

Крупный складской комплекс стоит несколько миллиардов рублей. Чтобы привлечь такие инвестиции, УК создает ЗПИФ и проводит выдачу паев для частных инвесторов. Для увеличения потенциала дохода от роста стоимости объекта и обеспечения пайщиков стабильным рентным потоком, обычно ЗПИФ недвижимости создаются на долгий срок, от 10 лет.

На собранные средства УК покупает готовый склад класса А, по которому заключен длительный договор аренды с надежным арендатором, и берёт на себя управление и контроль за эксплуатацией объекта. Пайщики ежеквартально получают доход от аренды.

Срок существования фонда можно продлить с организованным голосованием пайщиков. При этом, в случае принятия положительного решения, те, кто проголосуют против, могут погасить паи и получить деньги.

Преимущества ЗПИФ

Защита от инфляции

Цена активов фонда может увеличиваться под влиянием рыночных факторов. Например, недвижимость может расти в цене из-за строительной инфляции, а также дефицита качественных площадей на рынке.

Диверсификация рисков

ЗПИФ недвижимости является альтернативным классом инвестиций. Этот инструмент может снизить риски колебаний классических активов и позволяет сбалансировать потенциальный результат.

Доступность

Стать совладельцем активов ЗПИФ можно с гораздо более малых сумм, чем покупка целых активов напрямую (качественный складской комплекс может стоить несколько миллиардов рублей).

Доход

По фондам с выплатами дохода пайщик может получать регулярные выплаты. К примеру, в ЗПИФ недвижимости, если объект сдается в аренду, то УК может распределять между пайщиками ренту с периодичностью, установленной в правилах доверительного управления.

Профессиональное управление

Эксперты из УК выберут наиболее перспективные активы и обеспечат качественное управление.

Пайщик = Совладелец

При покупке паев фонда инвестор становится законным совладельцем всех активов на праве общей долевой собственности.

Важно знать о ЗПИФ

Погашение паев - только по окончанию срока фонда

При этом до этого момента паи можно продать другому инвестору.

Ликвидность паёв ниже, чем у «голубых фишек»

Продать паи проще, чем его активы, но сложнее, чем акции крупных компаний, например: Сбер, Лукойл

Нет гарантии доходности

По закону УК не может гарантировать доходность, т.к. любые инвестиций связаны с риском.

Как устроен фонд изнутри на примере ЗПИФ недвижимости

Управляющая компания берёт на себя подбор и управление всеми активами фонда, а также взаимодействует с другими профессиональными участниками.

Регистратор

Ведет реестр пайщиков и проводит с УК операции с паями (купля-продажа, дарение, залог, наследование).

Аудитор

Регулярно проверяет работу фонда на предмет корректности учета, обязательно является независимым от УК.

Оценщик

Регулярно оценивает стоимость объектов фонда, подлежащих оценке.

Специализированный депозитарий

Ведет учет и хранение активов фонда и контролирует сделки с ними.

Все эти компании обеспечивают прозрачность деятельности УК, а их услуги оплачиваются за счет средств фонда. Как правило, стоимость их работы составляет десятые доли процента от стоимости чистых активов фонда.

Как менялся рынок и доходности различных активов в 2014-2023 гг.

Себестоимость строительства росла, а объем площадей, вводимых в эксплуатации, сокращался в кризисные периоды, что, в свою очередь, привело к дефициту качественных объектов, росту ставок аренды и стоимости готовых объектов.

Как управляющая компания подбирает активы в фонды на примере ЗПИФ недвижимости

По закону УК обязаны действовать разумно, добросовестно и в интересах пайщиков. Таким образом, они должны подбирать недвижимость, которая обеспечит достижение целей, заявленных в стратегии фонда. УК руководствуется следующими критериями при выборе объектов:

Востребованность у арендаторов

Эксперты учитывают расположение, логистическую инфраструктуру и технические особенности объекта.

Перспективы бизнеса арендаторов

Договоры аренды для коммерческой недвижимости заключают на 5–10 лет, поэтому УК заинтересована в стабильности платежей, поступающих от деятельности арендаторов.

Транспортная инфраструктура

Удобная логистика и транспортная доступность очень важна для арендаторов.

Техническое и противопожарное состояние объекта

При подборе УК проводит всесторонний аудит объекта - если зданию часто будет нужен ремонт, это снизит доходы фонда.

Договоры с текущими арендаторами

Если на объекте уже есть арендаторы, то УК проведёт аудит договоров с ними, чтобы они отвечали интересам пайщиков (например, должны быть предусмотрены регулярная индексация ренты, её привязка к обороту арендатора и справедливые условия расторжения).

Рейтинг управляющих компаний

по стоимости чистых активов розничных ЗПИФ, на 28 июня 2024

№	Управляющая компания	СЧА, RUB	Доля СЧА в управлении
1	Современные Фонды Недвижимости	127 543 975 353.50	19.09%
2	ДОМ.РФ Управление активами	97 868 150 628.03	14.65%
3	АГАНА	61 693 518 093.61	9.24%
4	Альфа-Капитал	47 125 131 646.71	7.05%
5	Капитал-Траст-Инвест	46 433 855 918.41	6.95%
6	РСХБ Управление Активами	31 286 253 009.53	4.68%
7	Восток-Запад	27 561 721 563.61	4.13%
8	АК БАРС КАПИТАЛ	26 548 660 545.68	3.97%
9	Михайловский	25 421 638 972.58	3.81%
10	Первая	22 974 234 161.97	3.44%

Источник данных

Виды ЗПИФ

Для неквалифицированных инвесторов

Современный 8

— Любой желающий может вложить средства в фонд, пройдя небольшое тестирование при покупке паев.

— По закону активами фонда могут быть готовые объекты не старше трёх лет с действующими договорами аренды.

Таким фондом, например, является ЗПИФ «Современный 8». В рамках стратегии данного фонда планируется приобретение складских комплексов класса А в ключевых логистических хабах страны с получением регулярных выплат от сдачи недвижимости в аренду.

Для квалифицированных инвесторов

Современная Коммерческая недвижимость

— Активами фонда может быть не только в готовая, но и в строящаяся недвижимость или земельные участки.

— Фонд может использовать заемные средства (кредиты)

— Потенциальный доход у таких фондов больше, но и риски выше.

Хороший пример ЗПИФ для квалифицированных инвесторов — «Современная Коммерческая недвижимость». В этом фонде помимо складской недвижимости есть уникальный объект - Центр обработки данных (ЦОД).

Как купить паи ЗПИФ

Управляющая компания берёт на себя управление активами фонда, а также задействует других профессиональных участников

Зайдите в Сбербанк Онлайн → Введите в поиске «СФН»

В блоке «Действия» выберите «Фонд Современный 8»

Пройдите тестирование

Нажмите кнопку «Купить паи»

Получите паи на следующий день после эмиссии

Остались вопросы?

Реклама Общество с ограниченной ответственностью «Современные Фонды Недвижимости». ИНН 7730257675. erid:2Vtzqv1Gt61. Услуга доверительного управления фондами предоставляется ООО «СФН» (далее - Компания). Лицензия Банка России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-01038 от 07.10.2020 г. Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иной информацией, подлежащей раскрытию, можно по адресу: 121059, г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40,41,42, на сайте https:/www.sfn-am.ru по телефону: +7 (495) 252-22-24. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией в значении статьи 6.1. и 6.2. Федерального закона «О рынке ценных бумаг». Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым фондом. Инвестиции сопряжены с риском. Заключаемый договор доверительного управления не является договором банковского вклада или банковского счета. Передаваемые в доверительное управление денежные средства не застрахованы в государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». Государство, ПАО Сбербанк и Компания не дают никаких гарантий сохранности и возврата инвестируемых денежных средств. Услуги по доверительному управлению оказывает Компания.

Закрытый паевой инвестиционныйфонд