Копилка для инвесторов в недвижимость: сколько можно заработать на ЗПИФах

В 2024 году ЗПИФы недвижимости набрали популярность среди инвесторов. Старший аналитик по паевым фондам «Эйлер Аналитические Технологии» Елена Бакланова рассказала о сути, доходности, плюсах и минусах таких фондов.

Прошедший год стал прорывным для сегмента закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) — объем чистых активов вырос на ₽3,6 трлн, до ₽14,6 трлн, а число пайщиков удвоилось. За этими цифрами кроются глубокие структурные изменения — ЗПИФы становятся мощным инструментом для частных инвесторов и корпораций. Наиболее массовый сегмент — рыночные ЗПИФы недвижимости.

Что такое ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд, отличающийся ограниченным числом паев. Каждый инвестор получает пай, который отражает его долю в общем портфеле фонда. Стоимость такого пая изменяется в зависимости от стоимости чистых активов фонда (СЧА).

Проще говоря, это своего рода копилка, в которую один человек или группа людей вносят свои деньги. Эти средства вкладываются в различные активы. Каждый вкладчик получает пай — подтверждение его доли в этой копилке (фонде). В отличие от других фондов ЗПИФ имеет ограниченное число паев.

ЗПИФы, инвестирующие в недвижимость, могут быть следующих категорий:

• строительные — инвестируют в строительство жилья или коммерческой недвижимости для дальнейшей продажи;
• рентные — инвестируют в объекты, которые можно сдавать в аренду и получать пассивный доход;
• земельные — покупают земельные активы для перепродажи или ведения строительства;
• смешанные — инвестируют сразу в несколько видов недвижимости.

Различают ЗПИФы недвижимости также по преимущественному направлению инвестиций (жилая, промышленная, торговая, офисная недвижимость) и по категориям клиентов (юридические и физические лица, квалифицированные или неквалифицированные инвесторы).

Фонды недвижимости создаются на срок более пяти лет, и предполагается, что пайщик будет инвестором до закрытия фонда или продаст пай на вторичном рынке — на бирже или через инфраструктуру брокера.

Хотя количество ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов за прошлый год снизилось — с 165 до 153 (-7%), число пайщиков выросло на 25% — до 200 тыс., а объем активов — на 20%, до ₽0,5 трлн.

Рыночных фондов для неквалифицированных инвесторов на самом деле совсем немного — 36. За прошлый год количество таких фондов выросло на четыре, однако на них приходился 61% активов всех ЗПИФов недвижимости для неквалов и 99,6% всех пайщиков.

Совокупный объем активов рыночных фондов составил ₽298,1 млрд (+25% за год), а число розничных инвесторов (пайщиков) достигло 199 тыс. человек (+40,1 тыс.). Отмечу, что речь идет о неуникальных пайщиках: один человек может владеть паями в нескольких фондах. Однако из-за особенностей учета точную оценку количества уникальных инвесторов дать невозможно.

Стоит отметить, что рынок рыночных ЗПИФов недвижимости высоко концентрирован: 89% активов сосредоточены у трех управляющих компаний — «СФН», «Дом.РФ» и «Сбережения плюс». По числу пайщиков доминирует «СФН» с долей 58%, за ним следует «Т-Капитал» (31%) и «Сбережения плюс» (5%).

Какие активы в портфелях фондов недвижимости

В структуре активов фондов для неквалифицированных инвесторов недвижимость и имущественные права составляют только 75% — это около ₽390 млрд. Еще 16% приходится на денежные средства, а остальное — на ценные бумаги  и прочие активы.

При выборе того или иного фонда рекомендуется изучить структуру его вложений и задать себе вопрос: действительно ли он работает как фонд недвижимости? Если имущество и имущественные права составляют менее 50% активов, а остальные средства находятся в банках, то клиент, по сути, покупает очень дорогой смешанный фонд, а не фонд недвижимости.

Для примера рассмотрим фонд «Современный 8» от УК «СФН»: 61,8% активов у него размещены в денежных средствах, что объясняет его высокую дивидендную доходность — 19% за 2024 год, тогда как недвижимое имущество и права аренды составляли лишь 34,3%.

Это значит, что купивший паи такого фонда клиент, по сути, получил очень дорогой фонд денежного рынка, а не чистый ЗПИФ недвижимости. При этом фактическая комиссия фонда от СЧА в 2024 году составляла 2,8%, тогда как комиссии фондов денежного рынка в разы ниже.

Какую доходность дают фонды недвижимости

ЗПИФы недвижимости предоставляют инвесторам возможность участвовать в рынке недвижимости через общедолевую собственность. Инвестор наряду с другими пайщиками становится совладельцем объекта недвижимости с возможностью получать часть дохода после вычета комиссий за управление фондом.

Фонды могут выплачивать доходы или капитализировать их, при этом большинство фондов предлагают клиентам именно капитализировать свои вложения, то есть возврат на инвестиции инвестор сможет получить только при закрытии фонда.

В случае если фонд выплачивает доход, то доход от арендных платежей инвестор может получать в течение всего срока инвестирования, а по истечении срока активы продаются и инвесторы получают свою долю от продажи.

Таким образом, общая доходность фонда считается по двум показателям: фактически выплаченному доходу фонда за период и изменению расчетной стоимости пая (РСП) — бумажному отражению оценки стоимости недвижимости фонда, тот доход от продажи, который инвестор получит при закрытии фонда.

Средняя доходность рыночных ЗПИФов недвижимости в 2024 году составила 18,4% годовых. Это совокупный показатель, включающий как рост расчетной стоимости пая (РСП), так и дивиденды  . Средняя дивидендная доходность — 11,4%, средний прирост РСП — 8,8%.

Отдельно стоит отметить доходность фондов с СЧА свыше ₽2 млрд — их среднегодовая доходность, включающая изменение расчетной стоимости пая и дивидендные выплаты, составила 21,8%.

Хотя лидером по дивидендам в 2024 году стал фонд «Современный 8» от УК «СФН» с годовой дивидендной доходностью 18,2%, она, как отмечалось ранее, была обеспечена не вложениями в недвижимость, а размещением средств на депозиты. Среди фондов, где инвестиции были именно в недвижимость, наиболее высокие дивиденды предложил фонд «РД 2» от УК «Сбережения плюс» — 13%.

При анализе доходности инвестору надо обязательно смотреть, что дает высокую общую доходность — дивиденды или переоценка активов. И если это переоценка активов, рекомендуем ознакомиться с отчетом оценщика, чтобы понять, насколько она оправдана.

Преимущества и недостатки ЗПИФов недвижимости

Будучи финансовыми инструментами, ЗПИФы недвижимости представляют собой альтернативу самостоятельной покупке недвижимости. А их покупка на вторичном рынке на ИИС или на брокерский счет на срок более трех лет предполагает дополнительные налоговые льготы для розничного инвестора.

В случае с ЗПИФом у инвестора появляется возможность заработать на получении дохода от ренты на квартальной или ежемесячной основе (в зависимости от фонда) в форме дивидендов, а также на росте стоимости объектов.

Большинство фондов ориентировано на доход от коммерческих объектов, доходность аренды которых действительно выше, чем у жилой недвижимости. Впрочем, риски, присущие различным классам недвижимости, например падение цены, снижение арендных платежей и прочие, для ЗПИФов сохраняются.

Преимущества инвестирования через ЗПИФы недвижимости

Регулярный доход и возможность получения налоговых вычетов при покупке на бирже. Однако стоит отметить, что доход не является гарантированным.

Доступность. Для вложения в ЗПИФ недвижимости не требуется больших начальных инвестиций. По сравнению с покупкой квартиры инвестирование в ЗПИФ может стать доступным даже при ограниченном бюджете — от ₽1 тыс.

Диверсификация. Один из ключевых моментов — инвестируя в ЗПИФ, инвестор может распределять риски между различными объектами недвижимости. Это может быть коммерческая, жилая или промышленная недвижимость в разных регионах. Разные классы недвижимости могут вести себя по-разному.

Пассивный доход. Арендные платежи, получаемые УК, могут приносить стабильный пассивный доход.

Профессиональное управление. Управляющие компании имеют опыт и ресурсы для эффективного управления активами.

Четкий срок завершения. Для фонда указан срок, когда все имущество будет продано и инвестиции возвращены инвесторам. Так инвестору легче оценить период инвестирования при планировании.

Недостатки инвестирования через ЗПИФ недвижимости

Комиссии. Для пайщика фонды недвижимости не самый дешевый продукт — удержанные средние вознаграждения фондов, рассчитанные как отношение всех уплаченных вознаграждений к средним активам фондов, за 2024 год в среднем составляли 5,1% от СЧА фондов.

Низкая ликвидность — одна из главных проблем. Из 36 рыночных фондов на бирже торгуются только 26, а в течение четвертого квартала 2024 года сделки проходили лишь по 14. Среднедневной объем торгов составил ₽0,93 млн. Для сравнения: три самых ликвидных фонда — «Современный 7», «РД» и «Современный Арендный бизнес» — обеспечивают свыше 80% всего объема торгов, тогда как остальные демонстрируют символическую активность или вовсе простаивают.

Как купить ЗПИФ недвижимости со скидкой

Недостаточная ликвидность приводит к заметному дисконту между биржевой ценой пая и его расчетной стоимостью. В среднем спред — 11%, но по ряду фондов он достигает и 36%. Это создает возможности для арбитража: инвестор может купить недвижимость через фонд с дисконтом к рыночной оценке.

Наиболее недооцененными по итогам 2024 года были фонды:

«РД» от УК «Сбережения плюс» с дисконтом 36,2%;

«Современный 7» от УК «СФН» — 33,8%;

«Арендный поток-2» от УК «Альфа-Капитал» — 30,5%;

«Современный 6» от УК «Первая» — 24,8%.

Самый простой для инвестора способ найти дисконт — читать профильные аналитические отчеты, в которых дается анализ торгуемых ЗПИФов и дисконт к РСП. Также инвестор может проверить, сколько стоят паи фонда на бирже и отличается ли это значение от РСП на странице фонда. Если биржевая цена ниже — это значит, что покупка на бирже создает арбитраж для инвестора, то есть актив покупается со скидкой.

Вывод

ЗПИФ недвижимости — набирающий популярность инструмент коллективных инвестиций, который в условиях высоких ставок на ипотеку является, по сути, единственной возможностью стать совладельцем инвестиционной недвижимости с размером инвестиций от ₽1 тыс.

Различные ЗПИФы недвижимости предлагают паи как на коммерческую, так и на жилую недвижимость, что создает для инвесторов широкие возможности для диверсификации своего портфеля. Ожидаем, что в 2025 году внимание инвесторов к этому продукту еще больше увеличится, а количество рыночных фондов вырастет до 50 к концу года.

Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.