Инвестиции потекли в закрытые фонды недвижимости

Итоги второго квартала на рынке коллективных инвестиций слегка удивили профильных экспертов. Наибольшую доходность пайщикам принесли закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. В причинах появления необычного тренда решил разобраться «МК».

Во втором квартале 2024 года общие активы рыночных ЗПИФов недвижимости выросли почти на 15%, до 396,7 млрд руб., а с начала года активы таких фондов увеличились на 22,6%, подсчитала руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова. При этом на рынке сложилась редкая ситуация: основной прирост обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. Неквалифицированные инвесторы предпочли паям банковские вклады на очень выгодных условиях. В конце июня средние ставки по вкладам крупнейших банков превысили 16%.

Как рассказал «МК» аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов, интерес к вложениям в рыночные ЗПИФы недвижимости стимулировало ожидание окончания действия множества ипотечных льготных программ с 1 июля. На фоне ограниченных возможностей покупки первичной и вторичной недвижимости в РФ, начиная с третьего квартала, ожидается увеличение стоимости аренды квадратных метров. Повышение стоимости аренды недвижимости должно увеличить доходность рыночных ЗПИФов, которые занимаются ее управлением, и как следствие рентный доход пайщиков. На российском рынке большая часть ЗПИФов недвижимости занимается как раз арендой коммерческой недвижимости или жилья в рыночном сегменте.

Во втором квартале 2024 года наиболее выгодными объектами для инвестиций считались коммерческие помещения, обремененные договорами аренды с супермаркетами, а также коммерческие помещения, входящие в состав ЖК, так как на них повышенный спрос среди ритейлеров, которые развивают форматы магазина «У дома», — подчеркнул Чернов. По его расчетам, средняя доходность таких объектов недвижимости составляет 8 – 10% годовых, при том, что такая коммерческая недвижимость растет в цене в среднем на 5% в год. С начала года ставки на аренду коммерческой недвижимости в новых элитных ЖК в центре Москвы выросли на 15%.

Руководитель Дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников помимо складского и офисного сегмента обратил внимание и на высокую доходность ранее открытых фондов, ориентированных на покупку новых квартир (ДДУ) на ранних этапах. В результате существенной переоценки их активы выросли в январе-июне.

К концу первого полугодия доходности ПИФов торговой недвижимости составила 5–13% годовых, в офисной недвижимости — 7–15%, складской недвижимости — 20–27%, — сообщила Михайлова. По ее данным, инвестиции в коммерческую недвижимость стабилизируют портфель и являются защитным активом при гиперинфляции. К примеру, за последние 20 лет среднегодовая доходность инвестиций в складскую, торговую и офисную недвижимость составила 15-17%.

На взгляд Чернова, на текущий момент наиболее перспективны инвестиции в склады, промышленные объекты и дата-центры, так как в России на них сейчас повышенный спрос на фоне бурного развития географии маркетплейсов, форсирования процесса импортозамещения и бума продуктов и сервисов на основе ИИ и облачных вычислений. А вот перспективы фондов, ориентированных на привлечение средств в жилую недвижимость, по его мнению, с 1 июля резко сократились. И после окончания действия множества льготных ипотечных программ ожидается замедление темпов роста стоимости жилых квадратных метров. По мнению эксперта, в ближайшее время наверняка начнется переток инвестиций из ЗПИФов, ориентированных только на жилую недвижимость, в ЗПИФы, ориентированные на аренду коммерческой и жилой недвижимости, а также на банковские вклады. После ужесточения денежно-кредитной политики в РФ эти инструменты стали предлагать фиксированный безрисковый доход порядка 17–19% годовых.

С этим выводом согласен директор по инвестициям УК «Восток-Запад» Александр Лавров: «С текущей ключевой ставкой жилой недвижимости в каком-то обозримом будущем будет сложно конкурировать с депозитами». Как полагает Стольников, к осени могут появиться новые интересные фонды на стрессовые активы девелоперов.

При выборе ЗПИФа Лавров советует будущим пайщикам понимать свои цели, которые они преследуют, инвестируя в недвижимость через ЗПИФ, а не напрямую. Общими критериями остаются потенциальная доходность, состав активов фонда и возможность выхода из фонда.

Чернов советует частным инвесторам в первую очередь удостовериться в наличии у фонда лицензии ЦБ управляющей компании. ЗПИФы по закону не могут гарантировать какой-то конкретной доходности, поэтому они обычно просто демонстрируют полученные доходности за прошлые периоды времени. Лучше на них не полагаться, так как они абсолютно не гарантируют повторения таких же доходностей в дальнейшем, особенно в текущих условиях постоянных изменений на рынке недвижимости РФ. Но при этом можно сравнить эти доходности с доходностями аналогичных ЗПИФов, чтобы оценить эффективность управления активами. Также аналитик рекомендует обратить внимание на комиссии ЗПИФа за управление, так как они могут существенно сократить итоговую прибыль от инвестиций. Далее необходимо определиться с комфортными для себя сроками инвестирования и выбирать ЗПИФы с такими же. Самый тщательный анализ при выборе ЗПИФов необходимо проводить в структуре его инвестиций и перспективах этой недвижимости с учётом ее локации и назначения.

«Рынок ЗПИФ Недвижимости в РФ еще молод. Даже в спокойные времена он не мог конкурировать по уровню ликвидности и скорости вторичной продажи. Однако ЗПИФ недвижимости обладают одним прекрасным качеством — они помогают « впитывать» инфляцию», — отметил Стольников. И если инвестор часть своего портфеля аллокирует (распределит средства. — «МК») в такие инструменты, это позволит ему снизить риски и в долгосрочной перспективе обеспечить повышенную доходность. «Особенно хорошо в период высокой инфляции чувствует себя коммерческая недвижимость, где нет верхней границы индексации арендной ставки или есть привязка к товарообороту», — заключил аналитик.