Показано 0 из 0
Что нужно знать о ЗПИФ недвижимости?
25 июня 2024 , Investfunds
Что такое ЗПИФ недвижимости (или ЗПИФН)?
Это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Основная особенность этого фонда заключается в том, что управляющая компания (УК) вкладывает средства инвесторов в объекты жилой или коммерческой недвижимости, которые строит и / или ими управляет. У инвесторов есть возможность приобретать крупные объекты недвижимости через коллективные инвестиции, то есть через паи фонда, стоимость которых зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФН.
Данные фонды можно разделить на основные группы :
ЗПИФН могут быть предназначены как для квалифицированных инвесторов , так и для неквалифицированных . В соответствии с требованиями Банка России фонды для неквалифицированных инвесторов ограничены в составе и структуре активов (Указание Банка России от 05.09.2016 N 4129-У "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов"). Соответственно ЗПИФН для квалифицированных инвесторов даёт более широкие операционные возможности с повышенным риском для более узкого круга инвесторов. Пайщики ЗПИФН для квалифицированных инвесторов могут контролировать крупные сделки, для этого УК создаёт специальную комиссию пайщиков – инвестиционный комитет. Если фонд доступен для неквалифицированных инвесторов, то инвестиционный комитет не нужен, так как активы этого фонда менее рискованны и не требуют участия пайщиков. УК самостоятельно принимает решения и заключает сделки, основываясь на стратегии фонда и правил доверительного управления.
Купить паи можно, обратившись напрямую в УК, или приобрести через брокерский счет на Московской бирже.
Налогообложение ЗПИФН
Частный инвестор платит НДФЛ от инвестиционного дохода – положительной разницы между суммой, полученной после расформирования фонда, и вложенной суммой при покупке пая. Также НДФЛ должен быть уплачен с дохода (если он есть) при досрочной продаже пая ЗПИФН. Облагается НДФЛ сумма промежуточного дохода, если он выплачивается инвестору. Следует уточнить, что текущие ставки НДФЛ: 13% – с доходов до 5 млн рублей в год; 15% – с доходов от 5 млн рублей в год. 28 мая 2024 года Минфин внес в Правительство законопроект о налоговых поправках, где предложено установить пятиступенчатую шкалу НДФЛ с 2025 года: 13% – c доходов до 2,4 млн рублей в год; 15% – c доходов от 2,4 млн до 5 млн рублей в год; 18% – c доходов от 5 млн до 20 млн рублей в год; 20% – c доходов от 20 млн до 50 млн рублей в год; 22% – c доходов свыше 50 млн рублей в год.
Инвестор ЗПИФН не уплачивает НДС при передаче имущества в доверительное управление; при реализации или погашении паев; по операциям с имуществом ЗПИФН, которые осуществляет Управляющая компания. Плательщикам НДС по всем указанным операциям с имуществом ЗПИФН будет выступать Управляющая компания.
Также операции с паями ЗПИФН и владение ими не облагаются имущественными налогами для инвестора.
Преимущества ЗПИФН
• Возможность инвестировать с минимальными управленческими ресурсами. Нет необходимости выбирать и покупать самому недвижимость, заниматься документооборотом, а затем искать арендаторов или покупателей. Все эти действия за вас делает УК ЗПИФН. Управляющая компания регулярно составляет отчеты для инвесторов, ее деятельность контролируется Банком России. Инфраструктура ЗПИФН также включает в себя независимый депозитарий, регистратора, оценщика, аудитора, что делает функционирование Управляющей компании максимально прозрачным.
• Промежуточные выплаты. Некоторые ЗПИФН выплачивают промежуточный доход с обозначенной периодичностью – это для инвестора дополнительный источник прибыли или возможность реинвестирования.
• Диверсификация активов . У инвестора есть возможность распределить средства между разными ЗПИФН, а не вкладывать всё в приобретение одного варианта недвижимости. Пай ЗПИФН обеспечен реальным объектом недвижимости и определяется её стоимостью.
• Порог входа. Порог входа: чтобы стать инвестором ЗПИФН потребуется в несколько раз меньше средств, чем на приобретение даже одной квартиры. Например, цена одного пая может быть всего 30 000 рублей.
• Анонимность. ПИФ является закрытым и менеджментом недвижимости занимается УК, таким образом ЗПИФН обеспечивает анонимность инвесторов для общественности.
Недостатки ЗПИФН
• Низкая ликвидность. Большинство паёв ЗПИФН не имеют обращения на бирже, поэтому могут возникать сложности с их приобретением по сравнению с другими ценными бумагами. Но стоит учесть, что сделку с ЗПИФН возможно совершить на много быстрее , чем в случае с приобретением недвижимости инвестору самому.
• Долгосрочное вложение . Для расформирования ЗПИФН инвестору придётся ждать длительное время ~5-10 лет, а в отдельных случаях и дольше.
• Риски недостаточной доходности. Доходность инвестирования может оказаться ниже ожидаемой, так как цена недвижимости зависит от многих факторов, и инвестор не застрахован от некомпетентности или недобросовестности самой Управляющей компании, которая также берёт комиссию за свою деятельность.
• Ограниченность приобретения. Многие ЗПИФН доступны только для квалифицированных инвесторов. Чтобы получить этот статус, инвестор должен иметь на счетах в банках и у брокеров не менее 6 млн рублей или иметь опыт работы в организации, которая совершала сделки с ценными бумагами, или иметь диплом о высшем экономическом образовании, или за последние 4 квартала совершить сделки с ценными бумагами, фьючерсами и опционами на сумму от 6 млн рублей.
Топ-10 ЗПИФН по стоимости чистых активов доступных для неквалифицированных инвесторов на 31.05.2024
Пример алгоритма выбора ЗПИФН
Каждый инвестор подходит к выбору ценных бумаг для инвестиций в соответствии со своими индивидуальными потребностями. Ниже приведён пример алгоритма выбора ЗПИФН.
1. Составить полный список ЗПИФ на сайте investfunds.ru и отфильтровать по объекту инвестирования «Недвижимость», по доступности для неквалифицированных инвесторов и другим интересующим параметрам. Также можно отсортировать и проанализировать ЗПИФН по средней стоимости чистых активов или, например, по доходности за 1 год.
2. Оценить размер минимального взноса, чтобы дальше анализировать фонды, которые доступны инвестору для приобретения, так как стоимость одного пая может быть и 30 тыс. рублей (например, ЗПИФ Современный 8), и 5 рублей (например, ЗПИФ Тинькофф Квадратные метры).
3. Провести анализ доходности интересующих ЗПИФН и её динамику за 1, 3, 5 лет. Также соотнести доходность с уровнем инфляции. Но важно понимать, что высокая доходность в прошлом не гарантирует такую же доходность в будущем, потому что на рынок недвижимости влияют множество факторов как региональных, так и в стране, мире.
4. Проверить размер вознаграждения Управляющей компании, различия могут быть значительными. Например, у 3ПИФН Современный Арендный бизнес 7 от Управляющей компании Современные Фонды Недвижимости вознаграждение составляет 1% от стоимости чистых активов фонда, a 3ПИФН Казанский земельный инвестиционный фонд от Управляющей компании Капитал-Траст-Инвест – 9%, что существенно повлияет на доход инвестора.
5. Определить варианты покупки пая интересующих ЗПИФН. Приобрести их можно или в Управляющей компании или на Московской бирже. Но не все 3ПИФH торгуются на бирже. Информацию o варианте покупки также можно найти в карточке фонда на сайте investfunds.ru.
6. Проанализировать надёжность Управляющей компании (состав менеджеров, длительность работы, доходность фондов под управлением, аналитику деятельности и другое). Также важно проверить наличие лицензии в реестре лицензий управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов.
7. Оценить соответствие Правил доверительного управления Управляющей компании вашим инвестиционным интересам. Их также можно посмотреть в карточке ЗПИФН на сайте investfunds.ru.
Это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Основная особенность этого фонда заключается в том, что управляющая компания (УК) вкладывает средства инвесторов в объекты жилой или коммерческой недвижимости, которые строит и / или ими управляет. У инвесторов есть возможность приобретать крупные объекты недвижимости через коллективные инвестиции, то есть через паи фонда, стоимость которых зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФН.
Данные фонды можно разделить на основные группы :
- Девелоперские. Развитие инфраструктуры объекта недвижимости для их дальнейшей эксплуатации или продажи.
- Строительные. Инвестирование в строительство объектов недвижимости для дальнейшей реализации.
- Рентные. Управление объектом недвижимости для сдачи его в аренду.
- Земельные. Инвестирование в создание инфраструктуры на приобретенных земельных участках для дальнейшей реализации.
- Смешанные. Могут совмещать в себе несколько видов деятельности, описанных выше.
ЗПИФН могут быть предназначены как для квалифицированных инвесторов , так и для неквалифицированных . В соответствии с требованиями Банка России фонды для неквалифицированных инвесторов ограничены в составе и структуре активов (Указание Банка России от 05.09.2016 N 4129-У "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов"). Соответственно ЗПИФН для квалифицированных инвесторов даёт более широкие операционные возможности с повышенным риском для более узкого круга инвесторов. Пайщики ЗПИФН для квалифицированных инвесторов могут контролировать крупные сделки, для этого УК создаёт специальную комиссию пайщиков – инвестиционный комитет. Если фонд доступен для неквалифицированных инвесторов, то инвестиционный комитет не нужен, так как активы этого фонда менее рискованны и не требуют участия пайщиков. УК самостоятельно принимает решения и заключает сделки, основываясь на стратегии фонда и правил доверительного управления.
Купить паи можно, обратившись напрямую в УК, или приобрести через брокерский счет на Московской бирже.
Налогообложение ЗПИФН
Частный инвестор платит НДФЛ от инвестиционного дохода – положительной разницы между суммой, полученной после расформирования фонда, и вложенной суммой при покупке пая. Также НДФЛ должен быть уплачен с дохода (если он есть) при досрочной продаже пая ЗПИФН. Облагается НДФЛ сумма промежуточного дохода, если он выплачивается инвестору. Следует уточнить, что текущие ставки НДФЛ: 13% – с доходов до 5 млн рублей в год; 15% – с доходов от 5 млн рублей в год. 28 мая 2024 года Минфин внес в Правительство законопроект о налоговых поправках, где предложено установить пятиступенчатую шкалу НДФЛ с 2025 года: 13% – c доходов до 2,4 млн рублей в год; 15% – c доходов от 2,4 млн до 5 млн рублей в год; 18% – c доходов от 5 млн до 20 млн рублей в год; 20% – c доходов от 20 млн до 50 млн рублей в год; 22% – c доходов свыше 50 млн рублей в год.
Инвестор ЗПИФН не уплачивает НДС при передаче имущества в доверительное управление; при реализации или погашении паев; по операциям с имуществом ЗПИФН, которые осуществляет Управляющая компания. Плательщикам НДС по всем указанным операциям с имуществом ЗПИФН будет выступать Управляющая компания.
Также операции с паями ЗПИФН и владение ими не облагаются имущественными налогами для инвестора.
Преимущества ЗПИФН
• Возможность инвестировать с минимальными управленческими ресурсами. Нет необходимости выбирать и покупать самому недвижимость, заниматься документооборотом, а затем искать арендаторов или покупателей. Все эти действия за вас делает УК ЗПИФН. Управляющая компания регулярно составляет отчеты для инвесторов, ее деятельность контролируется Банком России. Инфраструктура ЗПИФН также включает в себя независимый депозитарий, регистратора, оценщика, аудитора, что делает функционирование Управляющей компании максимально прозрачным.
• Промежуточные выплаты. Некоторые ЗПИФН выплачивают промежуточный доход с обозначенной периодичностью – это для инвестора дополнительный источник прибыли или возможность реинвестирования.
• Диверсификация активов . У инвестора есть возможность распределить средства между разными ЗПИФН, а не вкладывать всё в приобретение одного варианта недвижимости. Пай ЗПИФН обеспечен реальным объектом недвижимости и определяется её стоимостью.
• Порог входа. Порог входа: чтобы стать инвестором ЗПИФН потребуется в несколько раз меньше средств, чем на приобретение даже одной квартиры. Например, цена одного пая может быть всего 30 000 рублей.
• Анонимность. ПИФ является закрытым и менеджментом недвижимости занимается УК, таким образом ЗПИФН обеспечивает анонимность инвесторов для общественности.
Недостатки ЗПИФН
• Низкая ликвидность. Большинство паёв ЗПИФН не имеют обращения на бирже, поэтому могут возникать сложности с их приобретением по сравнению с другими ценными бумагами. Но стоит учесть, что сделку с ЗПИФН возможно совершить на много быстрее , чем в случае с приобретением недвижимости инвестору самому.
• Долгосрочное вложение . Для расформирования ЗПИФН инвестору придётся ждать длительное время ~5-10 лет, а в отдельных случаях и дольше.
• Риски недостаточной доходности. Доходность инвестирования может оказаться ниже ожидаемой, так как цена недвижимости зависит от многих факторов, и инвестор не застрахован от некомпетентности или недобросовестности самой Управляющей компании, которая также берёт комиссию за свою деятельность.
• Ограниченность приобретения. Многие ЗПИФН доступны только для квалифицированных инвесторов. Чтобы получить этот статус, инвестор должен иметь на счетах в банках и у брокеров не менее 6 млн рублей или иметь опыт работы в организации, которая совершала сделки с ценными бумагами, или иметь диплом о высшем экономическом образовании, или за последние 4 квартала совершить сделки с ценными бумагами, фьючерсами и опционами на сумму от 6 млн рублей.
Топ-10 ЗПИФН по стоимости чистых активов доступных для неквалифицированных инвесторов на 31.05.2024
| № | Название фонда | Управляющая компания | Стоимость чистых активов, млн руб. |
| 1 | Современный Арендный бизнес 7 | Современные Фонды Недвижимости | 101 874.97 |
| 2 | ДОМ.РФ | ДОМ.РФ Управление активами | 95 825.26 |
| 3 | Казанский земельный инвестиционный фонд | Капитал-Траст-Инвест | 41 600.94 |
| 4 | АК БАРС - Горизонт | АК БАРС КАПИТАЛ | 25 357.49 |
| 5 | Михайловский - Рентный | Михайловский | 20 244.12 |
| 6 | Современный 8 | Современные Фонды Недвижимости | 17 880.57 |
| 7 | РВМ Мегаполис | РВМ Капитал | 12 352.23 |
| 8 | Реконструкция и Развитие | Деловой Дом Калита | 10 320.38 |
| 9 | РД 2 | Сбережения плюс | 9 288.65 |
| 10 | Современный Арендный бизнес | Современные Фонды Недвижимости | 8 491.98 |
Пример алгоритма выбора ЗПИФН
Каждый инвестор подходит к выбору ценных бумаг для инвестиций в соответствии со своими индивидуальными потребностями. Ниже приведён пример алгоритма выбора ЗПИФН.
1. Составить полный список ЗПИФ на сайте investfunds.ru и отфильтровать по объекту инвестирования «Недвижимость», по доступности для неквалифицированных инвесторов и другим интересующим параметрам. Также можно отсортировать и проанализировать ЗПИФН по средней стоимости чистых активов или, например, по доходности за 1 год.
2. Оценить размер минимального взноса, чтобы дальше анализировать фонды, которые доступны инвестору для приобретения, так как стоимость одного пая может быть и 30 тыс. рублей (например, ЗПИФ Современный 8), и 5 рублей (например, ЗПИФ Тинькофф Квадратные метры).
3. Провести анализ доходности интересующих ЗПИФН и её динамику за 1, 3, 5 лет. Также соотнести доходность с уровнем инфляции. Но важно понимать, что высокая доходность в прошлом не гарантирует такую же доходность в будущем, потому что на рынок недвижимости влияют множество факторов как региональных, так и в стране, мире.
4. Проверить размер вознаграждения Управляющей компании, различия могут быть значительными. Например, у 3ПИФН Современный Арендный бизнес 7 от Управляющей компании Современные Фонды Недвижимости вознаграждение составляет 1% от стоимости чистых активов фонда, a 3ПИФН Казанский земельный инвестиционный фонд от Управляющей компании Капитал-Траст-Инвест – 9%, что существенно повлияет на доход инвестора.
5. Определить варианты покупки пая интересующих ЗПИФН. Приобрести их можно или в Управляющей компании или на Московской бирже. Но не все 3ПИФH торгуются на бирже. Информацию o варианте покупки также можно найти в карточке фонда на сайте investfunds.ru.
6. Проанализировать надёжность Управляющей компании (состав менеджеров, длительность работы, доходность фондов под управлением, аналитику деятельности и другое). Также важно проверить наличие лицензии в реестре лицензий управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов.
7. Оценить соответствие Правил доверительного управления Управляющей компании вашим инвестиционным интересам. Их также можно посмотреть в карточке ЗПИФН на сайте investfunds.ru.
