Отели, кафе, торговые центры. Как заработать на американской недвижимости

Ежегодно крупнейшие инвестиционные фонды зарабатывают миллиарды долларов на коммерческой недвижимости. Они делятся своей прибылью с инвесторами: главное — правильно выбрать момент для вложений, считают эксперты

На американском фондовом рынке можно найти несколько крупных инвестиционно-финансовых компаний, которые вкладываются в реальный сектор, а именно — в коммерческую недвижимость. Среди них есть как компании с большой историей, работающие с начала прошлого века, так и относительно «молодые» трасты.

Цены на недвижимость в Америке близко коррелируют с состоянием финансового рынка и экономики в целом. «Ввиду близящегося завершения текущего бизнес-цикла и не самых прозрачных перспектив на американском финансовом рынке из-за высокой долговой нагрузки и находящегося на пике индекса S&P в первом квартале 2019 года мы рекомендовали бы диверсифицировать портфель и не держать значительную его часть в фондах недвижимости», — предупредил начальник управления по работе с клиентами «Церих Кэпитал Менеджмент» Сергей Королев.

Различия в структуре выручки компаний, которые вкладываются в недвижимость, довольно существенны. Объединяет их одно: солидные заработки на коммерческой недвижимости. По просьбе РБК Quote аналитики сравнили перспективы акций траста Simon Property Group, многопрофильного холдинга Loews и гостиничной сети Marriott.

Simon Property: ТЦ и рестораны

Компания Simon Property Group была основана в 1993 году. В настоящее время это крупнейший американский траст в сфере розничной недвижимости, а также крупнейший оператор торговых центров в США. Общая стоимость недвижимости, принадлежащей Simon Property Group, оценивается в $37 млрд. За 2018 год она сгенерировала $2,8 млрд — это на 47% больше, чем в 2017 году.

Simon Property Group владеет коммерческими зданиями по всей территории США, фокусируясь в основном на торговых центрах (ТЦ). «Сейчас ситуация на этом рынке складывается не лучшим образом из-за падения посещаемости торговых центров. Причиной этому служат онлайн-продажи, которые делают посещение ТЦ бессмысленным», — считает старший аналитик компании «Фридом Финанс» Вадим Меркулов.

При этом рынок недвижимости в США находится на исторически высоком уровне, чем компания умело пользовалась в последние годы. Компания входит в индекс S&P 100, но в плане динамики систематически от него отстает, отметил аналитик компании «Солид» Вадим Кравчук. По его словам, фонду недвижимости сложно тягаться с интернет-гигантами в плане динамики роста акций.

Simon Property исправно платит дивиденды: по последним данным, доходность для миноритариев составляет 4,4%, что для американского рынка отличный результат, указал Кравчук.

Акции Simon Property имеют потенциал для роста минимум до $200-210, однако нужно учитывать, что акции сектора очень уязвимы в моменты кризисов. В 2008-2009 году капитализация траста сократилась на 72%, вспомнил Кравчук. Его прогноз предполагает потенциал роста акций этой компании на 14% в среднесрочной перспективе.

Сейчас группа работает над привлечением внимания покупателей; одно из решений включает соглашение с Green Growth Brands на открытие 108 магазинов в штате Кентукки. «Green Growth Brands предлагает своим покупателем высококачественную косметику, которая пользуется большим спросом среди молодой аудитории — сейчас это ключевой фактор для развития бизнеса», — отметил Вадим Меркулов. Аналитик рекомендует подождать от четырех до шести месяцев перед тем, как покупать бумаги Simon Property. Перед вложением денег эксперт советует узнать результат проекта в Кентукки.

По мнению Сергея Королева из «Церих Кэпитал Менеджмент», инвесторы недооценили компанию, испугавшись, что вся торговля уйдет в онлайн и траст останется без выручки. «Как часть портфеля это замечательная бумага, ждем роста на 10% в первом квартале 2019 года», — отметил Королев. Аналитики, опрошенные Refinitiv, считают, что акции Simon Property имеют потенциал роста около 7,6% от текущих отметок.

Marriott: знаменитые отели

Международная компания по управлению гостиничными сетями Marriott работает с 1927 года. Под ее управлением находится более 6 тыс. гостиниц на 1 млн номеров по всему миру. В 2018 году было открыто 80 тыс. новых номеров.

Осенью Marriott анонсировала партнерство, которое позволит увеличить присутствие сети в Африке на 50% к 2023 году. «Африка — один из самых перспективных районов в мире для туризма в ближайшие 10-15 лет. Таким образом, Marriott выполняет стратегические решения, массовый эффект от которых можно будет ощутить ближе к 2025 году», — оценил маневр компании представитель «Фридом Финанс» Вадим Меркулов.

Но если с точки зрения стратегии у компании все прекрасно, то с финансовой частью ситуация сложнее, продолжил эксперт. У компании высокая долговая нагрузка: соотношение долга к капиталу достигает 400%.

Marriott еще не опубликовала результаты за весь 2018 год, но если ориентироваться на результаты за первые девять месяцев, то с января по сентябрь компания нарастила выручку всего на 1%, заметил Вадим Кравчук из «Солида». По его мнению, в четвертом квартале результаты должны несколько улучшиться за счет повышенного спроса на отели в период рождественских праздников.

«Согласно нашим расчетам, небольшой потенциал роста (около 10%) по акциям сети сохраняется. Актуализировать оценку нужно будет после публикации годового отчета», — полагает Кравчук.

«Считаю, что бумаги Marriott стоит брать на срок от пяти до семи лет с долей не более 5% от портфеля. Данный актив требует внимания со стороны инвестора к балансовым метрикам, особенно к долгу. Пока оснований для дефолта нет, но череда ошибок может создать проблемы с ликвидностью», — предупредил Вадим Меркулов.

Дивидендная доходность этих акций — 1,4%, указал Королев. Покупать эти бумаги аналитики «Цериха» не рекомендуют: «Несмотря на то, что у компании Marriott понятный и устойчивый бизнес, мы бы воздержались от покупки акций на данном этапе». Зато профильные аналитики, опрошенные Refinitiv, уверены в росте котировок Marriott на 11% в течение года и советуют покупать акции.

Loews: всего понемногу

Loews — это крупный американский конгломерат с предприятиями, работающими в страховой, энергетической и гостиничной сферах. В этом году компания отметит 60 лет с момента размещения своих акций на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Loews имеет широко диверсифицированный бизнес. 71% выручки генерирует сегмент страхования, 8% приходится на Diamond Offshore, который занимается глубоководным и шельфовым бурением. Именно за счет этого направления по итогам 2018 чистая прибыль оказалась меньше прошлогоднего значения, отметил Вадим Кравчук из «Солида».

Компания недавно отчиталась о не слишком благоприятных результатах четвертого квартала 2018 года. Согласно отчетности, выручка сократилась на 7,5%, до $3,3 млрд, а убыток составил $481 млн. «Компания показала слабые результаты, но это произошло из-за растущих административных расходов, больших выплат в страховом сегменте и прибыли в четвертом квартале 2017 года после налоговой реформы в размере $200 млн», — отметил Вадим Меркулов из «Фридом Финанса».

Loews провела масштабный обратный выкуп акций в 2018 году на $1 млрд, а в текущем году к началу февраля уже выкупила почти миллион акций с рынка. «Полагаю, что массивный обратный выкуп акций продолжится в течение всего 2019 года, что выступит дополнительным драйвером для роста», — предположил эксперт. С такой оценкой согласны не все.

В последние годы стоимость бумаг практически стоит на месте, тем более в сравнении с голубыми фишками, отметил Вадим Кравчук из «Солида». «Дивидендной доходностью компания также не особо интересна. По нашим расчетам, акции Loews торгуются вблизи справедливой стоимости и даже немного переоценены. Особенно странно, что компания не воспользовалась активным ростом сланцевой добычи в США, так как для Diamond Offshore это было бы идеальным моментом. Вероятно, большая часть новых заказов досталась конкурентам», — резюмировал эксперт.

«Дивидендная доходность Loews в 2018 составила всего 0,54% в долларах США. На данный момент, мы не видим эту компанию в качестве привлекательного приобретения в портфель», — согласились с доводами Кравчука в «Церихе».

Вердикт аналитиков: Simon Property