На рынке недвижимости появится первый ЗПИФ с гибридной инвестмоделью

Создание продукта стало ответом на современные и предстоящие вызовы в сегменте офисной недвижимости, где сегодня на рынке сформировался устойчивый тренд на продажу офисных площадей малого формата (до 1000 кв. м) и дефицит лотов на рынке аренды: в 2025 году объем арендных сделок сократился на 35% — с 1 202 до 778 тыс. кв. м. Заявленный девелоперами объем ввода офисных площадей на 2026–2030 годы составляет порядка 7,6 млн кв. м, при этом для аренды будет доступно лишь 500 тыс. кв. м — около 7% от общего объема. При этом с учетом переносов сроков ввода объем может составить 4,6 млн кв. м. Всего к 2029 г. на рынок аренды выйдет 1,8 млн кв. м при прогнозируемом спросе на три года в 2,5 млн кв. м.

При этом перераспределение арендного спроса между готовым предложением и офисами в новом строительстве будет определяться размером блоков, их локацией и наличием отделки. Но модель аренды офисных площадей среднего размера 1000 — 3000 кв. м в долгосрочной перспективе по-прежнему будет преобладать на рынке как основной продукт. Данные тренды привели к созданию нового продукта в розничном сегменте «ЗПИФ АВИУМ».

В состав фонда войдут наиболее востребованные смежные видовые этажи и машино-места в подземном паркинге с прямым доступом к офисам и торговой галерее в бизнес-центре АВИУМ. После ввода БЦ в эксплуатацию помещения будут сданы в долгосрочную аренду одному или нескольким якорным арендаторам. Такая стратегия является приоритетной, поскольку к моменту ввода в 2028 году такой формат, по прогнозам аналитиков, станет наиболее дефицитным. Кроме того, это обеспечит прогнозируемый денежный поток и финансовую устойчивость инвестиционной модели.

Площади передаются в состоянии «Shell & Core», что дает арендатору возможность спроектировать рабочее пространство под собственные запросы и корпоративные стандарты. Базовым условием сделки выступает долгосрочный и надежный договор аренды сроком на 7 лет с учетом ежегодной индексации ставки аренды.

Бизнес-центр АВИУМ — новый офисный проект класса А в 1 минуте от МЦК Зорге. Объект расположен в одном из самых динамично развивающихся деловых кластеров Москвы — Большой Сити, который формируется как расширение делового района Москва-Сити. Расположение в структуре этого кластера, а также в зоне Ленинградского делового коридора обеспечивает объекту высокую транспортную доступность: 25 минут до центра Москвы, 35 минут до аэропорта Шереметьево и эффективную связь с ключевыми деловыми районами (Москва-Сити, Ходынка, Хорошево, Мневники, Фили-Кутузовский и Белорусско-Савеловский).

ЗПИФ АВИУМ объединяет две стратегии: девелоперскую, обеспечивающую формирование стоимости актива за счет приобретения помещений на ранней стадии реализации проекта с дисконтом к рыночным уровням, и рентную, предполагающую переход к стабильному денежному потоку после ввода объекта в эксплуатацию за счет долгосрочной аренды и регулярных арендных поступлений. Механизм исключает необходимость фиксации прибыли путем обязательного выхода из актива перед его вводом в эксплуатацию. Таким образом, гибридная модель нивелирует разрыв между рисковым девелопментом и консервативным арендным бизнесом. Целевая доходность инструмента — 32% ROI.

Юлия Сидская, директор по инвестициям Alias Group:

«Активы приобретаются в фонд по цене ниже среднего рыночного уровня локации и ниже актуального предложения лотов в БЦ АВИУМ. Это обеспечивает инвесторам выгоду уже на входе: дисконт фонда составляет 13–22% к рынку. Гибкость продукта заключается в том, что инвесторы, ориентированные на агрессивный рост, могут реализовать паи на бирже на пике девелоперского цикла, в то время как консервативные участники получают качественный рентный актив с доходностью, подтвержденной договорами аренды. Таким образом, гибридная модель нивелирует разрыв между рисковым девелопментом и консервативным арендным бизнесом».

Представленная модель решает проблему дробления офисов: у бизнес-центра не появляются десятки и сотни собственников, сохраняется возможность сдачи крупных лотов якорным арендаторам и гибкость в ценообразовании. Для инвестора инструмент открывает вход в девелоперский проект на стадии котлована с оптовой скидкой за счет объема приобретаемых площадей при низком пороге входа, отсутствии необходимости операционного управления и отсутствии прямой конкуренции с мелкими офисами — все это увеличивает инвестиционную доходность.

Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP:

«Рынок офисной недвижимости сегодня находится в точке структурной трансформации: с одной стороны, мы видим устойчивый дефицит качественного предложения для аренды, особенно в сегменте крупных и средних блоков, с другой — растущий спрос инвесторов на инструменты с прогнозируемой моделью дохода. Гибридная модель ЗПИФ позволяет объединить потенциал роста стоимости актива на стадии девелопмента с последующим стабильным арендным потоком после ввода объекта в эксплуатацию. Для рынка это важный шаг в сторону более зрелых и гибких инвестиционных механизмов в коммерческой недвижимости».

Проект реализуется совместно с компанией CORE.XP, которая выступает стратегическим партнером ЗПИФ, обеспечивая полный цикл сопровождения — от аналитики и контроля реализации до управления объектом и выстраивания арендных отношений.

Alias Group — объединяет стратегические активы и реализует проекты в ключевых секторах экономики России и на международном уровне. Группа компаний расширяет партнерский портфель, эффективно управляя собственным и привлеченным капиталом. Ключевыми направлениями инвестирования и развития активов являются девелопмент, архитектура, проекты в сфере промышленно-производственных комплексов.

Alias Group реализует проекты в сферах жилой, коммерческой и отельной недвижимости от бизнес- до элит классов. Основные регионы присутствия — южный федеральный округ, Москва, курортные локации. Особое внимание компания уделяет комплексному развитию территорий, а также созданию объектов социальной инфраструктуры.

Ключевой актив группы компаний — девелоперская компания НЕОМЕТРИЯ. Входит в перечень системообразующих предприятий Краснодарского края. Специализируется на комплексном развитии территорий, реализации жилой, отельной и коммерческой недвижимости. Является лидером по объему строящегося жилья на черноморском побережье, а также возводит объекты социальной инфраструктуры: школы, детские сады, спортивные комплексы и другие.