ЗПИФ недвижимости от «Альфа-капитала» зафиксировал потери от продажи активов

Пайщики закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Альфа-капитал Арендный поток» потеряли до 29% вложений после продажи управляющим шести активов, пишет автор Telegram-канала «Фонды недвижимости» Даниил Кочергин. Этот случай также описал в своем блоге частный управляющий активами Артём Максадов.

Из данных УК следует, что расчетная стоимость пая упала с 334 тысяч рублей в феврале до 236 тысяч в мае. Таким образом, инвесторы, которые покупали паи в 2020 году по 305 тысяч рублей, в итоге потеряли 23% вложенных средств. По итогам первого квартала 2026 года, средства фонда были инвестированы в 48 объектов недвижимости.

«Арендный поток» инвестировал в коммерческую недвижимость небольшой площади, которую арендует крупная розничная сеть X5 Retail Group (крупнейшим акционером является структура «Альфа-групп» CTF Holdings S.A с долей 47,86%). Один из шести объектов фонда на улице Ясеневой в Москве УК покупала за 162 млн рублей в 2020 году. Через пять лет она продала объект за 135 млн – номинальный убыток составил 27 млн рублей.

Оценщик в октябре 2025 года определял стоимость этого помещения в 220 млн рублей, однако продали его на 39% дешевле уже через полгода, следует из опубликованных материалов компании. Годовой арендный поток объекта составлял около 15,9 млн рублей при ежемесячных платежах «Пятерочки» в размере 1,32 млн рублей. Кочергин пишет, что арендная плата не индексировалась на протяжении всего срока работы фонда, «хотя на старте в 2020 году в презентации фонда была обещана ежегодная индексация на 4%».

УК в материалах объяснила низкую цену продажи высокой ключевой ставкой ЦБ – при дорогих деньгах рынок требует большую доходность от объектов. Фонд был запущен, когда ставка составляла 4,25%. Однако ставка резко выросла еще в 2023-2024 годах, а расчетная стоимость пая в отчетах фонда при этом продолжала расти вплоть до реальных сделок, замечает автор.

В последнем публичном отчете фонда, который датирован 19 мая, указано, что три последние сделки по продаже имущества принесли ему убыток почти в 300 млн рублей.

Пайщики, по информации Кочергина, готовят коллективные жалобы в ЦБ и требуют от «Альфа-капитала» предоставить отчеты независимых оценщиков и данные о покупателях для проверки на аффилированность.

Frank Media направили запрос в ЦБ.

Недоступный сценарий

В пресс-службе УК «Альфа-капитал» заверили, что управляющая компания и X5 Group не являются аффилированными лицами. Все объекты покупались у независимых продавцов, а выбор был обусловлен их ликвидностью и потенциалом генерировать арендный поток, говорится в ответе УК на запрос Frank Media.

«К моменту, когда фонд подошел к завершению своего жизненного цикла, возможности продления срока его деятельности у управляющей компании не было, поэтому сохранение объектов на балансе в ожидании более благоприятной рыночной конъюнктуры не являлось доступным сценарием», — указано там.

Итоговая цена продажи сформировалась под влиянием фактического спроса на торговую недвижимость, состояния рынка на момент сделки и ограниченного временного горизонта реализации, отметили в компании. В компании подтвердили, что арендная плата не индексировалась, объяснив это «давлением внешних факторов на рынок торговой недвижимости». Там считают, что повышение арендной платы могло привести не к улучшению экономического результата, а к потере якорного арендатора и снижению ликвидности объекта.

Объяснения УК на первый взгляд кажутся обоснованными, но в феврале 2026 года оценщик определил стоимость чистых активов фонда в 334 тысячи рублей на пай или 1,423 млрд рублей на весь фонд, напоминает Артем Максадов. «Со стороны инвестора получается, что здесь имело место одно из двух: либо эксперт систематически значительно завышал стоимость чистых активов, либо УК не смогла продать активы по адекватной цене», — рассуждает он. Любая из этих версий, по его мнению, вызывает вопросы.

«Бумажные» дома

Ключевая проблема заключается в том, что расчётная стоимость пая (РСП), которую инвесторы видят в отчётности, по сути, является условной или «бумажной» величиной, указывает старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст» Валерия Попова. РСП определяется оценщиком, нанятым управляющей компанией, и строится на основе прогнозов и допущений — а не на реальных рыночных сделках.

Реальная цена актива выявляется только в момент его продажи на открытом рынке, и расхождение между РСП и фактической стоимостью может оказаться существенным, создавая риски для инвесторов, замечает Попова. Ситуацию с фондом «Арендный поток» она называет хрестоматийным примером того, как конфликт интересов может уничтожить доходность для пайщиков.

По её мнению, особый риск возникает, когда арендатором выступает структура, аффилированная с УК. В таком случае:

• вместо рыночной индексации арендных ставок с учётом инфляции УК фактически субсидирует аффилированную компанию, устанавливая заниженную арендную плату (как это было с «Пятёрочкой»);
• пайщики получают доход ниже рыночного уровня;
• искажается сама суть коллективных инвестиций, где интересы пайщиков должны быть приоритетными.

«Слепо полагаться на «бумажную» оценку стоимости пая нельзя. Она может быть оторвана от реальности из-за несовершенства методологии или, в худшем случае, из-за злоупотреблений», — убеждена Попова.

Люди инвестируют в паевые фонды недвижимости и думают, что они купили недвижимость, не учитывая все риски, которые создает такая «оболочка»: конфликт интересов, риск ликвидности при продаже объекта за ограниченное время, комиссии за управление, признает Максадов.

Вера частного инвестора

По данным ЦБ, в четвертом квартале 2025 года чистый приток в массовые ЗПИФ достиг рекорда (с момента начала наблюдений в 2022 году – FM) в 120 млрд рублей, где 80% инвестиций ушло именно в фонды недвижимости. Общий объем чистых активов таких фондов вырос в 1,5 раза, до 893 млрд рублей.

При этом среднегодовая доходность ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов в 2025 году увеличилась до 25,7%, по данным компании «Эйлер». Сама УК «Альфа-капитал» ранее лидировала в сегменте небольших фондов с проектами «Активо два» и «Активо десять», показавшими доходность 35,8% и 35,7%.

Главной проблемой рынка эксперты называют критически низкую ликвидность: на бирже реально торгуются только 4 фонда с оборотом более 1 млн рублей, а средний дисконт к концу года увеличился до 21,3%.