Деньги идут в аренду

Непростые рыночные условия, в которых из-за высокой ключевой ставки Банка России в последние два года оказался рынок недвижимости, не смогли помешать восстановлению инвестиционной активности в сегменте недвижимости коммерческой. По данным консалтинговой компании Nikoliers, суммарный объем инвестиций по итогам трех кварталов 2025 года превысил 850 млрд руб., из них на классическую коммерческую недвижимость приходится 585,6 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент — 264,6 млрд руб. По оценке «Денег», объем сделок вырос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и улучшил рекорд 2023 года.

Одним из ключевых драйверов роста рынка стали инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. По данным УК «Парус», активы только рыночных ЗПИФов недвижимости выросли почти на 150 млрд руб., до 725 млрд руб.

Впервые за два года главным локомотивом роста рынка стали фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов. В отчетный период их активы выросли на 83 млрд руб., до 380,6 млрд руб. Несмотря на более высокую базу, эти ПИФы демонстрируют ускорение прироста: за три квартала их активы выросли на 23,7%, тогда как годом ранее рост был на 20,2%.

Темпы роста активов фондов, доступных квалифицированным инвесторам, напротив, замедлились: за отчетный период они увеличились на 23,7% (до 344,5 млрд руб.), что почти в два раза ниже темпов роста в аналогичный период прошлого года.

Оживлению инвестиционной активности среди широкого круга инвесторов способствовала смягчившаяся денежно-кредитная политика Банка России. Одновременно упали и ставки по вкладам, что негативно сказалось на их привлекательности для частных инвесторов.

Наряду с потенциально более высокой доходностью ЗПИФов недвижимости инвесторов привлекают и регулярные выплаты промежуточного дохода. Некоторые ЗПИФы выплачивают доход ежемесячно (в основном это фонды, зарабатывающие на арендном бизнесе). По оценке УК «Парус», с начала года управляющие компании заплатили инвесторам в виде промежуточного дохода более 48 млрд руб., что более чем вдвое выше выплат за аналогичный период 2024 года. Три четверти всех платежей пришлось на фонды двух управляющих компаний — СФН (23,8 млрд руб.) и ДОМ.РФ (12,8 млрд руб.).

Управляющие ждут дальнейшего перетока средств с депозитов в фонды недвижимости, темпы которого во многом будут зависеть от дальнейших шагов Банка России по ключевой ставке.

В ближайшее время наибольший потенциал роста сохраняется в складском сегменте, полагают эксперты. Такая недвижимость, по мнению финансового директора Accent Capital Екатерины Набойченко, выигрывает от развития e-commerce и перестройки логистических цепочек, торговая — от восстановления потребительского спроса и оборотов ритейла. Инвестиционный директор УК «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков предупреждает, что сегмент пережил значительный рост за последние несколько лет, поэтому инвесторам нужно более внимательно оценивать каждый объект и продукт. В частности, по его мнению, интересным остается направление Light Industrial.

По мере активного расширения продуктовых линеек стоит ждать появления в фондах и других, ранее слабо представленных сегментов рынка. По мнению руководителя отдела инвестиций и рынков капитала консалтинговой компании CORE.XP Ирины Ушаковой, привлекательно выглядит офисный, где фиксируется дефицит свободных площадей, уровень которых в Москве составляет около 4%.