ЗПИФы приросли деньгами и пайщиками

В 2024 году россияне рекордными темпами увеличивали вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), специализирующиеся на инвестициях в коммерческую и жилую недвижимость.

По оценке управляющей компании «Парус Управление активами», которую приводит «Коммерсантъ», за год активы только рыночных фондов данного типа выросли почти на 154 млрд руб. и превысили 477 млрд руб. Из них 120 млрд руб.— это новый привлеченный капитал. Результат оказался на 67% выше показателя 2023 года и стал лучшим в абсолютном выражении за всю историю наблюдений (с 2015 года). Растут не только вложения, но и число пайщиков таких фондов — их общее количество за год увеличилось более чем на четверть, до 226,6 тыс.

Наиболее высокие темпы роста сохраняют фонды, инвестирующие средства в складскую недвижимость. Такие вложения пополнились за год на 105,5 млрд руб., до 282,1 млрд руб., а доля сегмента выросла с 54,6% до 59,1%. Выросла доля и фондов жилой недвижимости — с 1,8% до 2,1%. Остальные сектора ослабили свое влияние на рынке: вклад торговых центров и стрит-ритейла упал с 15,7% до 12,5%, бизнес-центров — с 12,3% до 8,95%.

Вместе с тем на рынке сложилась редкая ситуация: основной прирост активов обеспечили фонды, доступные только квалифицированным инвесторам. За год активы под их управлением выросли на 98,9 млрд руб., до 278,5 млрд руб., их доля в общем объеме рынка увеличилась на 2,9 процентного пункта (п. п.), до 58,4%.

За то же время активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли лишь на 54,7 млрд руб., до 198,6 млрд руб., их доля сократилась до 41,6%. В 2023 году ситуация была обратной, тогда не ограниченные в обращении ЗПИФы нарастили активы более чем на 50 млрд руб., до 143,9 млрд руб., а фонды для квалифицированных инвесторов прибавили только 25 млрд руб. и доросли до 179,6 млрд руб.

Замедление темпов роста фондов, нацеленных на неограниченный круг инвесторов, в значительной степени могло быть связано с усилившейся конкуренцией с депозитами и накопительными счетами, ставки по которым увеличились в 2024 году вслед за ключевой ставкой Банка России.

По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики «Парус Управление активами» Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности фондов складской недвижимости составила по итогам минувшего года 12–27% из которых 9–16% дали арендные платежи, в офисной недвижимости — 7–20% (аренда 6–8%), торговой недвижимости — 7–17% (аренда 7–13%).

В отличие от розничных фондов ЗПИФы для квалифицированных инвесторов не раскрывают результаты управления, но, как отмечают собеседники на рынке, они могут приносить доход свыше 25%. Это достигается за счет более широкой инвестиционной декларации, а также возможности входить в проекты на более ранних стадиях строительства.

Для повышения ликвидности своих ЗПИФов некоторые УК выводят их паи на Московскую биржу, а также привлекают маркетмейкера, который обязуется поддерживать цены в определенном диапазоне, а также спрос и предложение паев. По оценке Елены Михайловой, суммарный объем торгов паями рыночных фондов недвижимости в 2024 году составил 21,7 млрд руб., что в полтора раза выше показателя 2023 года.

Самые торгуемые фонды находятся под управлением УК «Парус Управление активами» (9,3 млрд руб.), УК ПНК (6,7 млрд руб.), УК «Современные фонды недвижимости» (4,3 млрд руб.) и УК «Сбережения плюс» (1 млрд руб.). По фондам других управляющих компаний обороты не превышают 200 млн руб.