Почему все больше инвесторов выбирают ЗПИФы по недвижимости?

На этом фоне ряд экспертов прогнозируют новый импульс в сегменте инвестиций в объекты недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и кооперативы. Такой формат вложения средств может стать одним из доминирующих на российском рынке.

Тренд на повышение

Популярность коллективных инвестиций в недвижимость растет в России стремительными темпами как минимум на протяжении последних пяти лет. По данным Центрального банка, во II квартале 2022 года количество пайщиков-физических лиц, вкладывающихся в ЗПИФы, превысило 125 тысяч человек.

Растет в сегменте не только количество инвесторов, но и объемы капитала. Согласно отчетам того же ЦБ, во II квартале 2022 года чистый приток средств в российские ЗПИФы составил 380 миллиардов рублей. Это было достигнуто за счет максимального за всю историю наблюдений объема выдачи паев.

Популярность и востребованность ЗПИФ обусловлена внушительным набором плюсов, которые данный формат предлагает инвесторам.

Во-первых, низкий входной билет. Покупка недвижимости требует капитала, который исчисляется миллионами, десятками миллионов, а, может быть, и миллиардами рублей. Участие в проектах ЗПИФ дает возможность инвестору за совсем небольшие деньги стать совладельцем крупного высококлассного объекта недвижимости.

Во-вторых, простота процесса инвестирования. Инвестору в ЗПИФ фактически требуется только выбрать фонд. Он освобождается от необходимости участия в бизнес-процессах и операционной деятельности фонда. Всю ответственность и работу берет на себя управляющая компания. Ее профессиональные сотрудники сами выбирают объекты для вложения средств, сами управляют активами и решают любые проблемы.

Еще один значимый плюс ЗПИФ – высокая степень защищенности инвестиций. «Имущество ЗПИФ находится под управлением профессиональной УК, лицензируемой Центральным банком РФ. Дополнительно деятельность фонда контролируется спецдепозитарием, который следит за соблюдением 156-ФЗ, а также отвечает за учет инвесторов и фиксацию их прав в реестре. Имущество ЗПИФ нельзя арестовать, также проводится ежегодный аудит объекта и его перестрахование с учетом индексации стоимости», ‒ отмечает Михаил Костромин, коммерческий директор компании AKTIVO.

Также к плюсам можно добавить и налоговую эффективность.

Гайк Мартиросян, управляющий партнер Quattor Advisory: «Фонд не платит налог на прибыль, поскольку не является юридическим лицом. В связи с этим рост доходов инвестора от операционной деятельности в виде арендного потока может доходить до 20% в сравнении с владением коммерческой недвижимостью через доли либо акции российской компании. Однако налог с доходов ЗПИФ все же будет взиматься, но в момент распределения таких доходов в адрес пайщиков. При правильном структурировании ЗПИФ может существенно повысить налоговую эффективность и на этапе выхода инвестора из проекта. На практике мы замечаем, что такая эффективность может составлять до 1 млрд рублей, если речь идет об объектах рыночной стоимостью около 6-7 млрд рублей, введенных в конце 2000-х годов».

Порог входа и доходность

Порог входа для инвестора в ЗПИФ может быть разным – как от нескольких тысяч, так и до десятков миллионов рублей. Некоторые компании могут предложить линейку различных проектов с различными уровнями входного билета.

Говоря о доходности ЗПИФы их нужно делить на два типа – рентные и девелоперские.

Первые выбирают более консервативную модель вложения средств и покупают уже готовый объект недвижимости, например, крупный торговый центр или производственно-складской комплекс, который сдан в долгосрочную аренду. Такие фонды, как правило, обещают и приносят меньше процентов годовых, но и риски работы с ними ниже. Также их плюс в том, что инвестиции в недвижимость через рентные фонды приносят прибыль фактически сразу с момента вложения денег.

Девелоперские фонды собирают средства на реализации проектов с нуля, например, для строительства многоквартирного жилого дома или коттеджного поселка. Квартиры или дома в таких проектах распродаются, что обеспечивает получение прибыли по модели, которую используют застройщики. Также такие ЗПИФ могут инвестировать в недооцененные объекты недвижимости, чтобы повысить их капитализацию, например, за счет увеличения площади сдаваемых помещений, повышения класса объекта или смены арендаторов.

Доходность инвестиций в девелоперские фонды может достигать 30-50% годовых и выше.

О будущем сегмента инвестиций в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды эксперты говорят в ключе сдержанного оптимизма.

С одной стороны, говорить о том, что сегмент быстро выйдет на лидирующие позиции, никто не спешит. Пока, согласно исследованию инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», в 2021 году ЗПИФ как приоритетную модель вложения средств выбрали только 9,2% инвесторов. Она не вошла в ТОП-3 самых привлекательных.

С другой – у данной модели колоссальный потенциал, а вокруг складываются все условия для его реализации. Сегодня триллионы рублей у россиян лежат в банках и приносят доход, который едва ли покрывает инфляцию. С учетом непростой внешнеэкономической ситуации растут риски хранения средств в любимых ранее валютах и покупки зарубежной недвижимости. Наряду с плюсами ЗПИФ – это делает коллективные инвестиции очень привлекательными.

Вероятно, что в ближайшее время сегмент продолжит расти и займет как минимум место самого популярного альтернативного варианта инвестиций в недвижимость. В дальнейшем не исключено, что паи фондов по недвижимости станут обязательным активом в портфеле каждого инвестора в недвижимость.