Пять признаков ненадежного ЗПИФ недвижимости в 2022 году

• срок существования и известность бренда;
• размер уставного капитала;
• количество сотрудников в штате;
• размеры фонда оплаты труда;
• задолженности по налогам.

Проверьте через специализированные ресурсы (например, «СПАРК») сведения по управляющей фондом компании (УК). В идеале нужно запросить в УК сведения о компании, занимающейся эксплуатацией и поддержанием объекта. Наличие задолженностей по налогам и количество человек в штате можно узнать через сайт ФНС. Если компания существует недавно, еще не обладает известностью и устойчивой репутацией бренда, в штате числятся, условно, три человека и нет сведений об уплате налогов, то к такой компании следует отнестись с осторожностью.

Напротив, наличие большого штата сотрудников, которые получают 100% белую зарплату, стабильные отчисления в ФНС и длительная работа на рынке чаще всего говорят о надежности компании и, как следствие, управляющего фонда.

2. Неочевидность источника получения доходов

Прежде чем вложить деньги в ЗПИФ, нужно понять, каким образом актив приносит доход инвесторам. Пообщайтесь с консультантом о работе фонда и оцените, насколько четко он объясняет механизм генерации дохода и порядок его распределения, а также возможные риски. Методика работы фонда управления недвижимостью должна быть понятной. Замыливание нюансов и нечеткие объяснения консультанта — повод насторожиться.

Затем нужно изучить правила доверительного управления (ПДУ) фонда, прочитать общие положения. В ПДУ содержится вся основная информация о фонде, в том числе инвестиционная декларация, порядок и срок формирования фонда, порядок и сроки выплаты как инвестиционного дохода, так и средств при погашении паев.

3. Гарантия исполнения обязательств фонда перед пайщиками

Надежность компании и понятность происхождения доходов важны, однако это не все, что нужно знать о ЗПИФе. Еще один серьезный критерий — на каких инвесторов ориентируется фонд, сможет ли он в полной мере исполнить обязательства перед пайщиками. «Неквалы» лучше защищены от рисков, поскольку все сделки в рамках ЗПИФов более жестко регламентируются Центробанком.

В случае с фондом для «квалов» риски выше: несмотря на присутствие в процессе контролирующего регулятора в виде спецдепозитария, формат таких фондов позволяет УК выбирать высокорисковую политику. Даже если деньгами управляет УК, за которой стоит крупный банк, рисковая инвестиционная политика управляющего может легко привести к убыткам и даже к банкротству фонда. Например, если УК организовала фонд с большим кредитным плечом, что подразумевает залог актива. В нестабильное время это очень опасная инвестиция: ключевая ставка выросла, платежи по кредиту выросли, поступления от арендаторов упали — обеспечивать кредит становится практически нечем. В этой ситуации банк легко может забрать залог, что приведет к потере средств инвесторов. Или возможно изначальное заведение в фонд объекта, слабо наполненного арендаторами, что в кризис обернется большой проблемой и угрозой для капитала инвесторов.

Еще момент — обращайте внимание на состав дольщиков. Если есть основной владелец паев, у которого их больше 50% от общего количества, то вы рискуете стать миноритарием ЗПИФа. Понятно, что приоритет при голосовании общего собрания владельцев инвестиционных паев будет отдан основному бенефициару.

4. Прозрачность деятельности ЗПИФа

Отчетность о деятельности фонда должна быть открытой и доступной всем желающим. В документах должно быть прозрачно и понятно раскрыто максимальное количество информации:

• какие расходы несет УК при управлении активами;
• какой объем доходов был получен за время деятельности УК;
• качественные характеристики объекта недвижимости;
• с чем связаны скачки доходности за отчетный период.

Уровень доходности ЗПИФов, владеющих объектом недвижимости, ограничен в силу специфики актива, есть закономерное инвестиционное соотношение между риском и доходностью. И если вам предлагают доходность 20–25% годовых от паев коммерческой недвижимости, повторяющуюся из года в год, то, скорее всего, это либо прямой обман, либо организаторы фонда умалчивают о механике происхождения дохода и сопутствующих рисках.

5. Низкий порог входа

В начале 2017 года ЦБ ввел нормативный акт с указанием минимальной стоимости пая ЗПИФ недвижимости для «неквалов» в размере 300 тыс. рублей. Это актуально и сейчас — при формировании нового фонда паи ЗПИФ недвижимости в России не могут быть дешевле этой суммы. Если предлагается приобрести паи за меньшую сумму, возможны два варианта:

• фонд был организован раньше 2017 года;
• используется непрямая схема управления активом. Встречаются «матрешки» из двух и более управляющих компаний. В такой схеме владелец паев слишком отдаляется от актива, который генерирует доход. Впрочем, такая схема может позволить приобрести паи ЗПИФа на бирже, но нужно проверять ликвидность ценных бумаг, иначе есть риск надолго «заморозить» вложенные средства.

Как видите, признаки достаточно просты и не требуют особых знаний или подготовки. Берете конкретный ЗПИФ, идете по пунктам, и если встречаете нестыковку, лучше остановитесь и трижды подумайте.

Прибыльных вам инвестиций!