В недвижимость США вложат $100 млрд. Акции девелоперов пойдут в рост

Миллиарды долларов пришли на счета новых фондов недвижимости, нацеленных на неблагополучные районы США, пишет Wall Street Journal. Это стало возможным благодаря прошлогодней налоговой реформе. Инвесторы «выстраиваются в очередь», чтобы воспользоваться преимуществами застройки депрессивных районов, сказано в статье. Совокупный объем инвестиций в строительство новых зданий в неблагополучных районах достигнет $100 млрд, говорится в заметке.

Новые правила создали более 8000 льготных «зон возможностей». Они распределены по всем Соединенным Штатам: от районов Нью-Йорка, Лос-Анджелеса и Вашингтона до сельских областей и острова Пуэрто-Рико, который часто называют 51-м штатом. Инвестиции в такие зоны могут стать самым большим толчком для американской недвижимости за последние 30 лет, считает Брюс Стахенфельд из юридической фирмы Duval & Stachenfeld.

Инвесторы получат несколько лет «налоговых каникул», если они вложат свои доходы (в том числе, полученные на рынке акций или из иных источников) в инвестиции в определенных зонах. Значительная часть таких инвестиций направляется на возведение зданий, выяснили в Wall Street Journal. Небольшие инвестиционные компании и девелоперы уже начали соперничать с крупнейшими игроками рынка за право не выплачивать налоги на доходы до 2026 года.

Инвестиционные компании, которые занимаются недвижимостью, с легкостью привлекают деньги под проекты, которые находятся в налогово-перспективных регионах, в то время, как в целом финансирование в индустрию замедляется, заметил старший аналитик «Фридом Финанс» Вадим Меркулов.

Как именно заработают застройщики

Налоговые преференции дают возможность легального уменьшения налогооблагаемой базы и отсрочки платежей на несколько лет. Это позволит направить высвободившиеся средства на дивиденды для инвесторов и инвестиции в развитие. Будучи девелопером, президент США Дональд Трамп прекрасно понимает строительную сферу и те издержки, которые несут компании, считает ведущий аналитик Amarkets Артем Деев.

«В результате стоимость акций девелоперов может вырасти в течение года на 15-20% на фоне роста американского фондового рынка в целом. Они выиграют еще и от снижения налогооблагаемой базы домохозяйств, то есть на рынке для них сложилась самая благоприятная ситуация после кризиса 2008 года», — заявил Деев.

Однако льготы — не все, что требуется для успеха строительного бизнеса. «С точки зрения рынка, области, которым предоставляются сейчас льготы, до этого были депрессивными не просто так: там сложились такие рыночные условия, логистика и потребительский спрос, которые привели к стагнации — рассказал аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов.

«После окончания «количественного смягчения», то есть накачивания американской экономики деньгами, капиталы многих инвесторов «раздуло» и они ищут, куда их вложить дальше. Возникшие сейчас зоны возможностей оказались почти единственной такой нишей на сегодня», — добавил Антонов.

Кто выиграет больше всех

Simon Property Group занимается строительством и управлением различными объектами недвижимости. Ключевой интерес компании — сдача жилья в аренду. Simon Property имеет выходы на рынки Европы и Азии, но все же 95% своей выручки зарабатывает в США. На фоне налоговой реформы, протекционистской политики и роста доходов населения компания наращивает прибыль и рентабельность продаж, отметили эксперты.

В настоящее время Simon Property — единственная из активных участников налоговой инициативы, чьи акции демонстрируют уверенный рост. В начале недели они вернулись к отметке в $178 за акцию, чего не было с середины сентября.

Однако неочевидность планов инвесторов и достаточно пассивная информационная позиция компании относительно планов по распоряжению привлеченными средствами вызывает сильную изменчивость котировок. В конечном итоге это может привести к снижению курсовой стоимости ее акций до $160 долларов, то есть минимума за этот год, предупреждают в Dukascopy Bank.

«Пока девелопер Simon Property является одним из локомотивов налоговой реформы и своего рода показательной компанией для инвесторов. Однако при сохранении текущей изменчивости цен в течение более чем двух недель можно говорить о том, что план по быстрому восстановлению экономически отстающих регионов США не удался», — считает руководитель управления торговых стратегий Dukascopy Bank Даниил Егоров.

Более оптимистичный прогноз приводят эксперты «Фридом Финанс». «Хорошая макроэкономическая ситуация, дивиденды и растущие финансовые показатели помогут акциям Simon Property Group достичь $193 на горизонте от 6 до 12 месяцев», — прогнозирует аналитик Вадим Меркулов.

Есть ли перспективы у Welltower

Welltower специализируется на различных зданиях в секторе здравоохранения. Это самый крупный REIT [Real Estate Investment Trust — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им либо занимается застройкой] с выручкой $4,3 млрд в 2017 году и около $4,5 млрд в 2018 году, указал Вадим Меркулов.

«Учитывая старение населения в ближайшие два-три года, у инвесторов компании Welltower есть большой потенциал в долгосрочной перспективе. Кроме сильной фундаментальной стоимости компания выплачивает 5,5% дивидендной доходности, что идеально подходит для консервативных инвесторов. Целевая цена по компании составляет $71 в течение двух лет», — заключает Меркулов. Прогноз «Фридом Финанс» подразумевает удорожание акций на 10,9%.

Поведение бумаг Welltower характеризуется достаточно низкой изменчивостью и в целом негативной динамикой, предупредил Даниил Егоров из Dukascopy Bank.

А если вложиться в банк?

«Полагаю, что для котировок банка Goldman Sachs в настоящий момент инфоповод будет иметь нейтральное значение. Никто не знает, сможет ли компания на горизонте двух-трех лет выйти на положительный денежный поток в этих зонах. Повторюсь, депрессивными эти районы считались неспроста», — оценили перспективы банка в «Алор Брокер».

С такой оценкой согласны не все. «Такие компании, как Goldman Sachs, являются бенефициарами в привлечении инвестиций: они могут привлечь более $1 млрд в эту сферу, а комиссия превысит $100 млн, — считает Вадим Меркулов из «Фридом Финанс». — Акции Goldman Sachs сейчас — хорошая инвестиционная идея и без этого, поскольку есть несколько факторов роста помимо роста комиссий с привлечения инвестиций в сектор недвижимости».

«Назначение нового главного исполнительного директора Дэвида Соломона никак не повлияло на структуру компании. Напротив, именно под управлением этого человека GS начал превращаться в более цифровую компанию и опередил своих конкурентов», — говорит Меркулов.

Несмотря на хорошие финансовые показатели, акции компании в последнее время чувствовали не самым лучшим образом. Это связано с тем, что компания отменила программу выкупа акций с рынка до 1 октября 2018 года. Для инвесторов это негативный фактор. «Считаю, что восстановление программы выкупа и растущий спрос на инвестиционные услуги Goldman Sachs в течение 6 месяцев могут вернуть акции компании на уровень $270», — прогнозирует эксперт. Сейчас бумаги американского банка торгуются на отметке $225 за штуку.

«Скорее всего, и Goldman Sachs, и Simon Property, и Welltower смогут заработать в этих условиях. На рынке принято считать, что для них льготы даже избыточны, потому что они способны заработать и без льгот. Там будет протекать также такой процесс, как выдавливание местных предприятий с рынка, которые на момент прихода новых инвесторов с налоговыми льготами этих льгот иметь не будут», — резюмировал Алексей Антонов из «Алор Брокер».