Вкладчики пришли за арендой: Какой доход приносят ЗПИФы недвижимости

По итогам 2025 года российские управляющие компании показали впечатляющие результаты. Объем средств под их управлением, по данным Банка России, вырос на 24,2% и достиг 32,6 трлн руб. Отношение активов, находящихся в управлении УК, к ВВП увеличилось за год на 2,2 п.п., до 15,3%, пишет «Коммерсантъ».

Главным локомотивом роста стали ПИФы, объем средств в которых вырос за год почти на 30%, до 21,9 трлн руб. В части доверительного управление средствами негосударственных пенсионных фондов рост составил лишь 12%, до 5,9 трлн руб., еще около 13% прибавило за год ДУ ценными бумагами, до 3,3 трлн руб.

ЗПИФы хотя и не смогли сильно нарастить привлечения, но в абсолютном выражении остались ключевой движущей силой рынка паевых инвестиционных фондов. За год чистые притоки в ЗПИФы составили 1,15 трлн руб., что лишь на 2%, выше результата 2024 года и вдвое меньше рекорда, установленного в 2023 году.

При этом в число наиболее востребованных продуктов выбились массовые ЗПИФы, инвестирующие средства в коммерческую недвижимость. Клиенты таких фондов вложили в чистом виде 282 млрд руб., улучшив результат предшествующего года в 2,6 раза.

Спрос на индивидуальные ЗПИФы упал за год в полтора раза, до 323 млрд руб., на корпоративные ЗПИФы — на 6%, до 680 млрд руб.

О стремительном росте спроса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости говорят и оценки участников рынка. По данным УК «Парус Управление активами», за минувший год только рыночные фонды недвижимости привлекли от клиентов 227,5 млрд руб., вдвое больше, чем в 2024 году. В итоге активы таких ПИФов увеличились за год в полтора раза, до 893 млрд руб.

Сильнее всего выросли активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, на 61%, до 480 млрд руб. Доминировавшие предыдущие два года ЗПИФы для квалифицированных инвесторов в прошлом году увеличили активы на 48%, до 413 млрд руб.

При этом все чаще УК запускают продукты, доступные неограниченному кругу инвесторов. «Линейка розничных ЗПИФов активно расширяется: уже существуют фонды на офисную, торговую недвижимость, стрит-ритейл, девелоперские проекты в жилой недвижимости и даже на стратегии флиппинга квартир. Но большую часть активов с трек-рекордом на горизонте нескольких лет составляют розничные фонды складской недвижимости», — отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.

Активно растет и число россиян, инвестирующих в такие продукты. По данным УК «Парус Управление активами», за 12 месяцев общее число пайщиков выросло на 35%, до 307 тыс. человек. Свою роль в популяризации сыграло то, что о ЗПИФах недвижимости говорят в СМИ и на публичных отраслевых конференциях, отмечает Диана Одинцова. Чем подробнее рынок рассказывает о продукте и механике его работы, тем больше понимания и доверия к инструменту появляется у инвесторов, считает она.

Интерес к таким финансовым инструментам вырос на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и ответного падения ставок по депозитам.

По оценке руководителя аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елены Михайловой, по итогам года доходность в складском сегменте составила 12–15% годовых, в офисном — 10–15%, торговом — 9–14%. С учетом роста стоимости коммерческой недвижимости в фондах инвесторы заработали в складском сегменте 25–32%, офисном — 20–31%, торговом — 17–28%. «Результаты инвестирования в коммерческую недвижимость в 2025 году превысили показатели 2024 года на 1–5 п. п. в части распределенного дохода, а с учетом роста стоимости активов превышение составило 5–10 п. п.», — отмечает госпожа Михайлова.

Высокому интересу к фондам коммерческой недвижимости способствует возможность получать регулярный, хотя и нефиксированный, доход от сдачи различных объектов недвижимости в аренду. Периодичность выплат зависит от правил конкретного фонда: это могут быть ежемесячные, ежеквартальные или полугодовые платежи.

По оценке УК «Парус», суммарные выплаты по рыночным ЗПИФам недвижимости составили в 2025 году 65,6 млрд руб., что почти вдвое больше выплат в 2024 году.

Отсутствие регулярных выплат мешает активного росту привлечений и числа ЗПИФов жилой недвижимости. По итогам года такие вложения в структуре рыночных фондов недвижимости занимают 15%, из них 76% приходится на фонды одной УК «Дом.РФ». Рентные выплаты по подобным инструментам также возможны, однако по уровню доходности жилой сегмент пока уступает качественным коммерческим объектам.

В 2026 году рынок рентных фондов недвижимости может побить рекорд минувшего года как в части новых привлечений, так и в результатах управления. Этому будут способствовать дальнейшие шаги Банка России по снижению ключевой ставки, что приведет к уменьшению доходности депозитов и облигаций.

Наибольший потенциал роста участники рынка видят в складской и офисной недвижимости. Интересными для инвестиций также остаются ЗПИФы, ориентированные на вложения в дата-центры.