Девелоперы занялись коммерцией

Объем ввода нежилой недвижимости в России растет. По данным Росстата, в 2025 году было введено в общей сложности 23,1 тыс. объектов суммарной площадью 41,5 млн кв. м. Это на 8% больше, чем в 2024 году, по количеству и объему. Наиболее заметно показатель ввода вырос в сегментах промышленности и коммерческой недвижимости, пишет «Коммерсантъ».

Рост показателей сейчас — это результат инерции. На рынок выходят проекты, заявленные два-три года назад.

«В этом году рынок коммерческой недвижимости будет искать пути оптимизации на фоне сдержанного спроса во всех сегментах. По сравнению с активностью предыдущих лет сейчас спрос стабилизировался»,— говорит руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. По его словам, это переживают все сегменты: офисы, склады, ритейл и гостиницы, и на фоне стабилизации и снижения арендных ставок «рынок собственника» снова постепенно станет «рынком арендатора».

Сейчас показатели ввода во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости выглядят оптимистично. Nikoliers в 2025 году зафиксировал максимальные значения ввода качественных складских площадей — 7 млн кв. м по всей России, что на 52% больше год к году. Это абсолютный рекорд и прямое отражение деловой активности предыдущих лет. За десять лет объем качественных складов в стране вырос в два раза, с 27 млн до 55 млн кв. м, уточняют консультанты. Но это увеличило долю вакантных площадей.

До того как изменения станут заметны в девелопменте, их можно увидеть по поведению инвесторов в коммерческую недвижимость. Динамику рынка отражает структура закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ). Несколько лет назад преобладали монофонды складских активов, так как был дефицит логистических объектов. Сейчас такая недвижимость есть в 70% портфелей, приводит данные коммерческий директор спецдепозитария «Инфинитум» Диана Одинцова.

Сейчас фонды становятся более диверсифицированными. В портфели добавляют офисные и новые торгово-развлекательные форматы, включая региональные термальные комплексы, уточняет эксперт. В прошлом году ЗПИФы стали скупать офисы — вложения фондов в них выросли в 18 раз год к году даже на фоне общего падения инвестиционной активности в коммерческую недвижимость. «В 2024 году и первом полугодии 2025 года доля офисов в фондах составляла около 5%. Сейчас — 10–20%»,— говорит госпожа Одинцова.

По словам Дианы Одинцовой, для инвесторов не является проблемой профицитный рынок, когда объем ввода площадей превышает объем возможного поглощения. «Недвижимость циклична, поэтому важна не фаза рынка, а стоимость входа и горизонт инвестирования», — подчеркивает она.

Директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина предупреждает, что нужно быть готовыми к коррекции цен на коммерческую недвижимость на 8–15% в 2026–2027 годах. «Прежде всего это произойдет в перегретых сегментах, таких как склады и офисы на продажу. Частные инвесторы, купившие активы “на пике”, столкнутся со снижением рентабельности инвестиций, поскольку арендные ставки не покроют роста операционных расходов», — прогнозирует она.

Но главная проблема, по мнению госпожи Шайдуллиной, это системная угроза, которая может возникнуть, если инвесторы потеряют доверие к циклическим прогнозам динамики рынка коммерческой недвижимости. Это может произойти, если текущий ввод недвижимости избыточен, а последующий окажется дефицитным.

Разрыв между строящимся и востребованным объемами заметен на рынках складской и офисной недвижимости. «Он грозит двумя-тремя годами коррекции с охлаждением инвестиций, списанием части активов и необходимостью государственного вмешательства в социально значимых сегментах. Позитивный сценарий возможен лишь при снижении ключевой ставки во втором полугодии 2026 года, что реанимирует отложенный спрос и позволит рынку мягко абсорбировать избыток предложения», — резюмирует Венера Шайдуллина.