Пай набирает вес

Такие данные приводят в компании Nikoliers. Елена Михайлова, руководитель аналитического центра Parus Asset Management, подсчитала, что стоимость активов в ЗПИФах недвижимости, доступных для инвестирования физлицам за 2025 год, выросла на 55% (или на исторические максимумы в 317 млрд рублей) и достигла 893 млрд рублей, пишет «Коммерсантъ».

Эксперты говорят: в последнее время ЗПИФы и их паи становятся более актуальными и привлекательными для квалифицированных инвесторов как инструмент защиты и наращивания капитала. Вместе с тем высокая стоимость кредитного плеча предоставила ЗПИФам возможности для приобретения объектов за разумные «живые» деньги.

Однако доля инвестиций физлиц в коммерческую недвижимость в России все еще находится на низком уровне. Для сравнения, профессиональные институциональные инвесторы в России инвестируют 12% своего капитала в коммерческую недвижимость, а глобальные международные инвесторы в мире — 15–18%.

Сейчас ЗПИФН в основном воспринимаются как способ для «упаковки» активов, но их популярность у розничных инвесторов будет увеличиваться, прогнозирует директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева. Данный инструмент дает возможность пайщикам инвестировать в складские, офисные и гостиничные проекты с высоким порогом входа. При этом в некоторых фондах стоимость пая не превышает 100 тыс. рублей.

«Кроме того, ЗПИФН позволяют диверсифицировать риски. Фонды обычно владеют объектами в разных сегментах рынка или регионах, что позволяет снизить риск волатильности. При условии эффективной работы управляющей компании розничный инвестор может рассчитывать на доходность в 14–15%», — указывает госпожа Андреева.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике группы RBI, обращает внимание, что проектное финансирование через банки сегодня является ключевым способом привлечения капитала для строительства жилых объектов. Альтернативные финансовые инструменты существуют, но используются довольно ограниченно.

«Паевые инвестфонды вряд ли могут быть полноценной заменой средствам дольщиков как источник финансирования строительных проектов. Участник такого фонда становится обладателем пая, но не конкретной квартиры, в то время как 99% покупателей на рынке недвижимости ориентированы именно на получение жилья — будь то недвижимость для личного проживания либо приобретаемая в инвестиционных целях», — напоминает эксперт.

Юридические инструменты, которые позволяли бы привязать пай в ЗПИФН к конкретной квартире в строящемся объекте недвижимости, на сегодня не разработаны, обращает внимание господин Ефремов. Паевой инвестиционный фонд сегодня используется на строительном рынке чаще не как инструмент привлечения инвестиций, а как способ оптимизации налога на прибыль, напоминает он. Как правило, речь в таких случаях идет о владении коммерческой недвижимостью и управлении ею.

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, считает, что в 2026 году высокий интерес ЗПИФов к коммерческой недвижимости сохранится, при этом предложение качественных активов по привлекательной доходности и цене по-прежнему будет лимитированным.

Директор филиала компании «Цифра брокер» в Санкт-Петербурге Игорь Василевский также прогнозирует рост активов этого класса с учетом будущих послаблений: с марта этого года ожидается расширение доступа для неквалифицированных инвесторов к ранее закрытым фондам.