Частные инвесторы наступают

Российский рынок коммерческой недвижимости переживает тихую революцию. Её движущая сила — не крупные институциональные фонды или девелоперские холдинги, а частные инвесторы, которые массово перераспределяют капитал из традиционных активов в коммерческую недвижимость. За первое полугодие 2025 года объём недвижимости в розничных закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) вырос на 1,1 млн кв. м — столько же, сколько за весь 2024 год. Совокупный портфель достиг 4,7 млн кв. м, а стоимость чистых активов (СЧА) таких фондов увеличилась на 17% и составила 573 млрд рублей.

Эти цифры свидетельствуют о фундаментальном сдвиге: розничный инвестор, который ещё недавно покупал одну-две квартиры в год, теперь активно изучает предложения по торговым помещениям, складам или офисам — либо напрямую, либо через коллективные инструменты. Почему сместился фокус, понятно: при условии грамотно проведенного анализа перед приобретением, доходность коммерческого объекта может быть на 30–50% выше, чем от жилой недвижимости

Демократизация инвестиций: как паи открыли доступ к миллиардным активам

Ещё пять лет назад инвестиции в крупную коммерческую недвижимость были привилегией институциональных игроков. Складской или производственный объект стоит от нескольких сотен миллионов до десятков миллиардов рублей — сумма, недоступная большинству частных инвесторов. Однако появление розничных ЗПИФ изменило правила игры: сегодня порог входа в коммерческую недвижимость начинается с тысячи рублей.

Структура проста: управляющая компания формирует портфель ЗПИФ из объектов — складов, офисных зданий, торговых центров или дата-центров. Частный инвестор покупает паи, получая долю в крупных коммерческих активах, которые генерируют стабильный арендный доход. При этом всю операционную нагрузку, в том числе управление недвижимостью, поиск арендаторов и юридическое сопровождение берёт на себя управляющая компания данного ПИФ.

Кейс: ЗПИФ «Рентал ПРО»

Показательный пример демократизации инвестиций — ЗПИФ «Рентал ПРО», активы которого сконцентрированы в индустриальной недвижимости: дата-центрах, складских комплексах, логистических и производственных объектах. В фонд приобретаются объекты стоимостью миллиарды рублей, но частный инвестор может войти в проект с минимальной суммой (от 1 тыс. рублей).

В декабре 2025 года управляющая компания фонда «Рентал ПРО» завершила очередную ротацию активов. В результате ротации из имущества фонда было реализовано универсальное индустриальное здание, находящееся в Домодедовском районе Московской области. Вырученные средства направлены на приобретение новых объектов индустриальной недвижимости в состав имущества фонда, а прибыль по итогам декабря 2025 года направлена владельцам инвестиционных паев. По итогам ротации в состав фонда «Рентал ПРО» приобретены два центра обработки данных на стадии строительства в Новосибирске и Санкт-Петербурге. Таким образом, в составе имущества фонда сейчас 3 объекта: ЦОД в Домодедово (Московская обл.), ЦОД в Новосибирске и ЦОД в Санкт-Петербурге. 

Это модель активного управления с динамичным подходом, при котором команда управляющей компании:

• постоянно анализирует рынок;
• принимает своевременные решения по изменению состава портфеля;
• использует фундаментальный анализ для превышения средней рыночной доходности.

Структура спроса: склады как новое золото

Анализ структуры активов в розничных ЗПИФ недвижимости показывает чёткий перевес в пользу индустриальной недвижимости: 80% всех объектов в портфелях розничных фондов — это складские площади, 10% — жилая недвижимость, по 5% приходится на офисы и торговые помещения. Такое распределение отражает не только предпочтения управляющих компаний, но и фундаментальные рыночные тренды.

За первое полугодие 2025 года розничные ЗПИФ приобрели 13 складских объектов общей площадью 872 тыс. кв. м, а также 179 квартир, 325 апартаментов и три объекта стрит-ритейла. Складской сегмент стал безусловным лидером благодаря нескольким факторам:

1. Хроническая недообеспеченность рынка

В России на одного человека приходится всего 0,37 кв. м индустриальной недвижимости, тогда как в Канаде — 4,6 кв. м, в Германии — 4,4 кв. м, в США — 4 кв. м. Российский рынок индустриальной недвижимости далёк от насыщения, что обеспечивает долгосрочный потенциал роста на многие годы.

2. Устойчивый спрос со стороны e-commerce и логистики

Бум онлайн-торговли и развитие внутренней логистики создали устойчивый спрос на современные складские комплексы.

3. Доходность

Индустриальная недвижимость дает стабильную доходность инвестору.

От квартир к складам: почему физлица меняют стратегию

Тренд перехода частных инвесторов из жилой недвижимости в коммерческую обусловлен не только потенциальной доходностью, но и изменением макроэкономической среды. В 2025 году доля коммерческой недвижимости в общем объёме вложений в недвижимость достигла 78%, показав рост на 11 процентных пунктов. Это свидетельствует о том, что спрос на качественные коммерческие объекты остаётся устойчивым, поскольку инвесторы рассматривают их как надёжные инструменты защиты капитала.

Ключевые драйверы спроса

1. Защита от инфляции

В условиях высокой ключевой ставки (16–20% на протяжении 2024–2025 годов) коммерческая недвижимость выступает как защитный антиинфляционный инструмент. Арендные ставки индексируются ежегодно, а сами объекты могут расти в цене, что обеспечивает реальный рост дохода.

Например, в дата-центрах стоимость размещения в Москве выросла на 11% за 2025 год, а в Санкт-Петербурге — на 19%. Повышение арендных ставок напрямую влияет на стоимость самих объектов.

2. Низкая корреляция с фондовым рынком

Доходность недвижимости слабо зависит от колебаний цен на акции и облигации, поэтому такие вложения продолжают работать даже в периоды биржевых потрясений. Для розничных ЗПИФ это источник устойчивости: недвижимость смягчает воздействие макроэкономических шоков на портфель.

3. Доступность через микроформаты

Рынок демократизируется, предлагая всё больше продуктов для частных инвесторов с небольшим чеком: офисы в нарезку, доли в торговых помещениях, паи в ЗПИФ. Инвестор, который раньше рассматривал только покупку квартиры, теперь может войти в коммерческий сегмент с минимальной суммой.

Новые форматы: light industrial и дата-центры

Помимо классических складов, розничные инвесторы начинают проявлять интерес к новым форматам коммерческой недвижимости — light industrial (лёгкая промышленная недвижимость) и дата-центрам.

Light industrial — это формат небольших производственных и складских помещений в городской черте, которые подходят для малого и среднего бизнеса. С инвестиционной стороны этот формат интересен тем, что требует сравнительно небольшого стартового капитала: инвесторы, привыкшие к стрит‑ритейлу и офисам, используют его в первую очередь для размещения компактных складов и производственных площадок. Заход на раннем этапе реализации проекта обычно оказывается выгоднее: можно снизить первоначальные затраты и существенно уменьшить риск простоя объекта.

Дата-центры становятся одним из самых привлекательных сегментов для инвестиций на фоне цифровизации экономики и внедрения искусственного интеллекта. Центры обработки данных демонстрируют высокую загрузку (более 95%), растущие тарифы (рост на 11–19% в 2025 году в зависимости от города) и устойчивый спрос со стороны облачных провайдеров, финтеха и государственных систем.

Ключевые тренды 2026 года:

• Рост доли мелких лотов: инвестиционный рынок будет демократизироваться, предлагая всё больше продуктов для частных инвесторов с небольшим чеком.
• Фокус на качественных активах: в условиях неопределённости инвесторы будут выбирать «трофейные» активы и объекты с надёжными арендаторами, избегая рискованных проектов.
• Региональная экспансия: крупные города и промышленные центры за пределами Москвы и Санкт-Петербурга становятся активными площадками для инвестиций.

Рынок дата-центров в 2026 году

Спрос на ЦОД продолжит расти на 25–30% в год благодаря облачным услугам (рост +32,8% в 2025 году) и внедрению ИИ. К 2030 году затраты на дата-центры в России могут составить 6,7 трлн рублей. Это означает, что инвестиции в ЦОД через ЗПИФ — это не спекуляция на краткосрочном тренде, а ставка на фундаментальную трансформацию экономики.

Приход частных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости — это не краткосрочный тренд, а фундаментальный структурный сдвиг. Розничные ЗПИФ сделали инвестиции в крупные коммерческие объекты доступными для широкой аудитории, упаковав миллиардные сделки в паи стоимостью от тысячи рублей.