Каждый двадцатый квадратный метр российских складов уже принадлежит ЗПИФам

По данным IBC Real Estate, общий объем качественных складских площадей в России составляет 73,4 млн кв. м, из которых 3,7 млн кв. м уже находятся в составе розничных ЗПИФов. Это означает, что им принадлежит каждый двадцатый квадратный метр складской инфраструктуры страны. Ещё несколько лет назад такое казалось недостижимым.

В 2025 году управляющие компании ЗПИФов недвижимости закрепили статус крупнейшего институционального инвестора в логистические объекты. Согласно данным PARUS по итогам 3 квартала 2025 года, на складские комплексы приходится 45% всех активов рыночных фондов, или 324 млрд руб., что делает этот сектор абсолютным лидером среди всех типов недвижимости. Высокая доля помещений для хранения отражает устойчивый спрос на них со стороны электронной коммерции, продуктового ретейла и логистических операторов, формирующих стабильный арендный поток и обеспечивающих предсказуемую доходность фондов.

Параллельно растет и вовлеченность частных лиц. Количество пайщиков ЗПИФов недвижимости достигло 280 тыс. человек, среди которых 227,7 тыс. неквалифицированных и 52,5 тыс. квалифицированных инвесторов. Средний чек вложений составляет 1,7 и 6,6 млн руб. соответственно. Массовый инвестор активно входит в сегмент, который раньше был доступен только крупному капиталу, — тем самым усиливается финансовая база фондов, а уровень институционализации складского рынка продолжает расти.

Сделки между девелоперами и ЗПИФами становятся важной частью рыночной динамики.

«В настоящий момент и бизнес, и государство думают над тем, как можно вовлечь деньги частных лиц, находящиеся на депозитах и составляющие около 60 трлн руб., в инвестиционную активность и тем самым частично заместить ушедших с рынка институциональных западных игроков. Вопрос, который при этом волнует ЦБ: как сделать эти вложения достаточно безопасными для непрофессиональных частных инвесторов? Им оказались интересны ЗПИФы недвижимости в первую очередь за счёт комбинации текущей доходности на уровне 11–12% и возможного апсайда от индексации и роста стоимости недвижимости, что совокупно может дать доходность 20–22%. Пока УК фондов выбирают только полностью стабилизированные объекты — те, где арендатор надолго, а экономика предсказуема на годы вперёд. Для девелопера это означает возможность зафиксировать финансовый результат и начать реализацию новых проектов, а для УК — получить качественный актив с минимальными рисками. Такой формат стал взаимовыгодным и, судя по активности фондов, будет только развиваться», — отмечает Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир», закрывшая в 2025 году сделку по продаже УК «Парус» складского комплекса, построенного для ретейлера «Золотое яблоко».

Михайлова Елена, руководитель Аналитического центра PARUS Asset Management | ПАРУС Управление Активами: «Складская недвижимость переживает период глубокой институционализации, и закрытые паевые инвестиционные фонды стали её главным драйвером. Мы наблюдаем фундаментальный сдвиг: фонды закрепили статус крупнейшего институционального инвестора в логистику. По прогнозу до конца 2025 года доля активов в складах снизится до около 42% и составит около 335 млрд рублей. Снижение доли складов произойдёт за счёт роста торговой и офисной недвижимости в ЗПИФах, а также за счёт роста альтернативных активов таких как ЦОДы, рекреационная недвижимость и пр.».