Застройщиков штормит. Чего ждать инвесторам?

С начала осени индекс застройщиков на Мосбирже снизился более чем на 26%, а акции крупнейших игроков рынка подешевели на 13-27%. Эксперты ТРИНФИКО рассказали, почему происходит столь жесткая коррекция строительного рынка, и стоит ли в ближайшее время ожидать улучшения ситуации. Подробности — в материале ТРИНФИКО.

Падение индекса застройщиков на Мосбирже: в чем причины?

Старший аналитик ТРИНФИКО Георгий Засеев убежден, что основные внутренние причины коррекции строительного рынка — сентябрьское решение Банка России о снижении ключевой ставки до 17% и ожидаемое увеличение фискальной нагрузки с 2026 года. Это, по мнению эксперта, существенно охладило пыл инвесторов.

«Более драматичное снижение индекса строительных компаний вызвано отраслевой спецификой. В последние годы драйвером продаж в секторе были ипотека и льготные ипотечные госпрограммы. Доля ипотеки в выручке застройщиков в 2022-2024 годах в среднем достигала 75%, а в первом полугодии 2025 сократилась до 57%», - считает Георгий Засеев.

Что происходит с акциями компаний-застройщиков?

Среди четырех основных компаний строительного рынка наибольшую просадку в котировках показывают акции ПИК и «Самолет». Компании, работающие в сегменте строительства жилья класса комфорт и эконом, достаточно чувствительно реагирую на изменения ключевой ставки.

«Помимо масштабов деятельности, компании выделяются высокой долговой нагрузкой и снижением доходов в текущем году: «валовый» долг ПИКа и «Самолета» за первое полугодие 2025 года достиг 728 и 642 млрд руб. соответственно. При этом доналоговая прибыль компаний снизилась более чем в 2 раза, до 31 млрд и 9 млрд руб.», - отмечает Георгий Засеев.

Более оптимистично обстоят дела у группы компаний ЛСР, что эксперт объясняет относительно низкой долговой нагрузкой — на уровне 289 млрд руб.

Объем размещаемых застройщиками облигаций растет

Заместитель генерального директора УК ТРИНФИКО Екатерина Горбунова отмечает, что по итогам третьего квартала 2025 года в строительном сегменте было размещено облигаций на общую сумму в 34,7 млрд руб. Это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В частности, свои новые бумаги представили «Сэтл Групп» (два выпуска на общую сумму 12 млрд руб.), «Брусника» (7,5 млрд руб.), ЛСР (5 млрд руб.), «Легенда» (3,5 млрд руб.) и пр.

«При размещении были установлены купоны преимущественно в диапазоне от 20-25% при размещениях выпусков с фиксированными купонами, во флоатерах спреды к ключевой ставке составили 3,5-5 пп. для эмитентов с рейтингами ВВВ/А-. Наименьшую ставку при размещении установил ЛСР (А(RU), ruA) в конце августа 2025 года (16%) по своему новому трехлетнему выпуску на ожиданиях скорого снижения ключевой ставки», - отметила Екатерина Горбунова.

Эксперт также подчеркнула, что объем рынка корпоративных облигаций строительного сектора на конец сентября составил 370,6 млрд руб., что на 0,6% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

А что с доходностью облигаций?

По словам Екатерины Горбуновой, уровень доходности по облигациям в строительном сегменте изменился незначительно. Так, среди компаний с рейтингами А-/А+ он составляет 19-25%.

«Наиболее сильно смотрится ЛСР (А) с доходностями 19-20%. Наибольшую доходность предоставляют «Самолет» (А), торгующийся с доходностями 24-29% и «Джи-Групп» (А-) со своим годовым выпуском под 25%. При дюрации более года наиболее высокую доходность показывают выпуски «Самолета» (А), торгующиеся с доходностью 19-21% и «Брусники», торгующиеся с доходностью чуть менее 23% на двухлетнем сроке», — рассказала Екатерина Горбунова.

Она отметила, что изменение доходностей показали выпуски «Самолета». Если в 2024 года в сентябре доходности были от 19 до 23%, то в 2025 году вся кривая сдвинулась вверх по эмитенту, отражая ослабление кредитного профиля эмитента. За год G-спреды по выпускам расширились в 2-3 раза по сравнению с 500-600 б.п. на конец сентября 2024 года.

Доходность облигаций строительного сектора эмитентов с рейтингами ВВВ-/ВВВ+ составляет, по словам эксперта, 21-26% на сроках до года и 18-20% на сроках до 2 лет. Самый доходный выпуск «Легенды» (ВВВ) в конце сентября торговался с доходностью чуть менее 26% к погашению через 9 месяцев. Выпуски этого эмитента на 1 год длиннее торгуются с доходностью 21-23% годовых.

«Доходность облигаций строительного сектора эмитентов с рейтингами до ВВ+ составляла 25-26%. В том числе, годовой выпуск «ОхтаГрупп БПО3» торговался с доходностью 25,4% к погашению, выпуски «АСпэйс» торговались с доходностью 26-27% на сроках 2 и 3 года», - отметила Екатерина Горбунова.

Доходность облигаций строительного сектора эмитентов без рейтингов составляла 26-34%. «В том числе выпуски РКС давали 28-31% на дюрации 0,5-1,5 года, а выпуски АПРИ – от 30-34% на сроках до года», – рассказала эксперт.

Чего ожидать от сегмента застройщиков?

Георгий Засеев убежден, что до получения более четких сигналов со стороны Банка России по ключевой ставке (заседание намечено на 24 октября) индекс застройщиков на Мосбирже будет оставаться под давлением.

С облигациями ситуация выглядит более оптимистично. В течение 4 квартала, по мнению Екатерины Горбуновой, вероятно продолжение положительной переоценки корпоративных бумаг строительного сектора и сужение спреда доходности облигаций строителей к кривой ОФЗ. Между тем, замедлить или даже приостановить компрессию спредов могут негативные корпоративные события в строительном секторе, в том числе дефолты. Кривая ОФЗ также показала движение вверх примерно на 1 п.п. за октябрь из-за излишнего оптимизма участников рынков в отношении скорости смягчения ДКП.

«Таким образом, потенциал снижение доходностей облигаций строительного сегмента ограничивается как кредитным качеством эмитентов сектора и ликвидностью их бумаг, так и ухудшением ожиданий игроков относительно перспектив смягчения ДКП», – считает Екатерина Горбунова.