Доступная недвижимость

Два года подряд закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости сохраняют высокий интерес со стороны частных и институциональных инвесторов, отмечает «Коммерсантъ».

По словам инвестиционного директора УК «Тетис Кэпитал» Андрея Ощепкова, совокупные чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости составляют около 0,5 трлн руб., в то время как оценка всей недвижимости в оболочке ЗПИФов достигает 2,1 трлн руб.

Популярность ЗПИФов объясняется сразу несколькими факторами, ключевой среди них - защита капитала от инфляции. В условиях волатильной экономики инвесторы все чаще выбирают реальные активы, а ЗПИФы позволяют участвовать в рынке недвижимости без покупки конкретного объекта.

Фонды обеспечивают доступ к профессионально сформированному портфелю, включающему офисные здания, апартаменты, складские и торговые объекты. Это создает эффект диверсификации, снижая риски и повышая стабильность доходности. Большинство ЗПИФов ориентированы на арендный доход, который обеспечивает инвесторам регулярные выплаты. Кроме того, недвижимость в составе фондов дорожает, что добавляет к доходу прирост стоимости пая.

Для частных инвесторов ЗПИФы стали способом вложиться в коммерческую или премиальную недвижимость без необходимости входа с десятками миллионов рублей. Порог входа в такие фонды начинается от 300-500 тыс. руб., что делает инструмент доступным более широкому кругу участников. Имущество фондов для неквалифицированных инвесторов по состоянию на конец 2024 года оценивается приблизительно в 190 млрд руб. По данным «Тетис Кэпитал», это 40% от СЧА недвижимости в рыночных ЗПИФах. Если сравнивать эти объемы с СЧА всех ЗПИФов, а это 13,5 трлн руб., то на недвижимость в фондах неквалифицированных инвесторов приходится 3,7% чистых активов.

Средний чек по итогам 2024 года для неквалифицированного инвестора составляет около 1 млн руб. Квалифицированные платят больше 8-10 млн руб.

Сегмент жилой недвижимости пока остается на периферии интересов управляющих компаний, уступая по частоте покупок более доходным активам, прежде всего складам. Причины такого отставания в специфике продукта, отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

«Во-первых, складская недвижимость предлагает более высокую доходность: объект с одним-двумя крупными арендаторами обеспечивает стабильный денежный поток, тогда как арендное жилье требует активного управления и несет больший операционный риск. Во-вторых, массового рыночного предложения доходного жилья, сформированного под ЗПИФ, пока немного»,- подчеркивает он.

В 2024 году УК суммарно приобрели 23 объекта коммерческой недвижимости общей площадью около 1,5 млн кв. м, а совокупный объем вложений достиг 110 млрд руб., или 8% от общего объема инвестиций в недвижимость России. Результат 2024 года в 2,5 раза превысил показатели 2023 года как по объему вложенных инвестиций, так и по приобретенным площадям.

Структура вложений осталась прежней - в тройке лидеров складской, торговый и офисный сегменты. Однако произошло заметное перераспределение долей. В 2024 году управляющие компании приобрели 18 складских объектов на сумму 101 млрд руб., что составило 92% от общего объема вложений в ЗПИФы. Такой результат объясняется устойчивым спросом и высокими темпами роста арендной доходности в складском сегменте. Для сравнения: в 2023 году на долю складских объектов приходилось 43% в общем объеме покупок в ЗПИФах.

Интерес к торговым и офисным активам, напротив, снизился: если в 2023 году на их долю приходилось 31% и 16% соответственно, то в 2024 году - по 4%. Перераспределение сегментов связано с тем, что инвесторы предпочитают более стабильные и прогнозируемые активы, демонстрирующие устойчивый рост спроса со стороны e-commerce и логистических операторов.