EUR / USD 1.1145 (0.06%)|USD / JPY 110.2250 (0.22%)|USD / RUR 65.8423 (2.16%)

Интернет-конференции

 

Конференция на тему: Инвестиции в объекты недвижимости vs Закрытые ПИФы недвижимости

Дата проведения: 13.02.2014

Время проведения конференции: 15:00-16:30

Участники(эксперты):

Бабаков Денис Александрович, ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад"
Доманов Алексей Юрьевич, Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Евразия", Генеральный директор
Мельников Антон Александрович, ОАО "Группа Компаний ПИК", Начальник Управления коммерческой недвижимости
Сергей Владимирович Степанов, Объединение "Строительный трест", Директор по продажам
Шайхисламов Максим, ВТБ Капитал Управление Активами, Директор по инвестициям, Управление консультативной поддержки фондов недвижимости

Модератор:  Белова Наталья Викторовна

Интерес к инвестициям в недвижимость не ослабевает - это актив, который может расти даже тогда, когда все остальные инструменты показывают отрицательную доходность. Какой способ вложения средств - прямые инвестиции или покупка паев ЗПИФ - более удобен для розничного инвестора? Каковы минусы, плюсы, подводные камни каждого из вариантов? Если хотите разобраться в вопросе досконально - задайте вопросы нашим экспертам.

Поделиться:
Подписаться на Twitter:
Follow Investfundsru on Twitter

16:30 Уважаемые эксперты и пользователи!
Время нашей конференции истекло. Спасибо всем участникам за интересную дискуссию и оперативные ответы. Ждем Вас снова на наших конференциях!
P.S. Большая просьба к экспертам: ответить на оставшиеся вопросы. Спасибо!

1. [30.01.2014, 15:48]  cmdhitman

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, для кого, все-таки, предназначены ЗПИФ? Для крупного инвестора? Или любой может купить таким образом недвижимость?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:02]  Шайхисламов Максим

Добрый день!
На российском рынке не так много фондов, предназначенных для розничных инвесторов. Основная часть ЗПИФ создана под определенного пайщика для реализации конкретных проектов.
Рыночных фондов, предназначенных для широкого круга инвесторов, значительно меньше. Среди них ЗПИФН «ВТБ Капитал – жилая недвижимость» – в него могут инвестировать как физические, так и юридические лица. При этом минимальный порог входа в фонде «ВТБ Капитал – жилая недвижимость» – 1 млн. рублей.

2. [13.02.2014, 15:11]  Доманов Алексей Юрьевич

Паевые фонды являются коллективной формой инвестиций. Принцип объединения имущества разных инвесторов в оболочке фонда заложен в определении, сформулированном в 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Что касается закрытых фондов, то приобретение инвестиционных паев у Управляющей компании возможно на этапе формирования фонда и в период выдачи дополнительных паев. Минимальная сумма, которая может быть передана в оплату паев, определяется доверительным управляющим и отражается в правилах фонда. Вне этих периодов инвестор может приобрести паи у действующих пайщиков, заключив сделку купли-продажи, либо на бирже, если паи входят в котировальные листы. Минимальный размер этих сделок не ограничен и является предметом договоренности между заинтересованными лицами.
В рамках проекта 1RuMetr, который наша компания развивает совместно с финансовой компанией М-Финанс и крупнейшим застройщиком Подмосковья - Группой компанией Мортон, минимальная сумма инвестиции составляет 55-70 тыс. руб., что примерно равно стоимости одного квадратного метра в строящихся многоэтажных домах.
Целью проекта является снижение минимального порога инвестиций до стоимости 1 квадратного метра. Теперь у всех желающих есть возможность:
• накопить на квартиру, последовательно докупая квадратные метры по их текущей стоимости, без расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту;
• заработать доход от своих накоплений, значительно превышающий выплаты по депозитам.

3. [13.02.2014, 15:15]  Антон Александрович Мельников

Паи ЗПИФ в теории может купить каждый. Ограничения по допуску покупателей могут быть обусловлены стратегией продавца по минимальному количеству продаваемых паев и законодательными ограничениями в случае с фондами для квалифицированных инвесторов. На практике же минимально разумный размер фонда редко меньше 50 млн. руб., а количество вкладчиков редко превышает цифру 100 (хотя в истории встречаются и такие примеры как Первый Инвестиционный фонд недвижимости «МЕРИДИАН»). Минимальные суммы, требуемые для входа в фонд, делают инструмент ЗПИФ интересным для инвесторов среднего и крупного размера.
Минимальный вход в ЗПИФН ПИК Ритейл - около 100 миллионов рублей. Крупным инвесторам мы даем преференции в выборе активов. Каждая наша сделка делается непосредственно под каждого клиента, учитывая его особенности и предпочтения.

2. [31.01.2014, 10:01]  Сергей Ковальски

Многие аналитики утверждают, что сейчас ПИФы - едва ли не изживший себя вид инвестирования. Действительно ли это так?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:05]  Шайхисламов Максим

ЗПИФ недвижимости – это доступный, прозрачный и понятный инвестиционный инструмент. На сегодняшний день это наиболее удобная, юридически проработанная и защищенная форма коллективных инвестиций.

2. [13.02.2014, 15:11]  Доманов Алексей Юрьевич

Ответ на этот вопрос зависит от целей создания ПИФа. Успешность фондов недвижимости в существующих реалиях можно проиллюстрировать на примере проекта 1RuMetr: Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение целиком. Продажа части помещения, выраженной определенным количеством квадратных метров, не возможна в силу отсутствия легитимного механизма выделения и идентификации части помещения в натуре. Подобное положение вещей делало инвестиции в недвижимость недоступным для большинства желающих накопить на квартиру, не переплачивая за нее. Реализовать подобный проект стало возможно только с использованием признанного механизма коллективного инвестирования – паевых инвестиционных фондов. Этапы работы проекта выглядят следующим образом:
1 Управляющая компания регистрирует в ФСФР закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.
2 Фонд формируется за счет денежных средств Финансовой компании, которая становится собственником инвестиционных паев Фонда.
3 Между Фондом и Застройщиком заключается договор долевого участия, Фонд, а следовательно, его пайщики, становятся собственниками прав из ДДУ.
4 Финансовая компания продает свои паи инвесторам – физическим лицам.
5 Стоимость прав из ДДУ, принадлежащих Фонду увеличивается, одновременно с этим увеличивается и стоимость паев, принадлежащих инвесторам.
6 Финансовая компания обязана выкупить обратно паи инвесторов в любой момент по истечении 3 месяцев с момента их продажи.

3. [13.02.2014, 15:29]  Антон Александрович Мельников

Текущее состояние Рынка ценных бумаг показывает, что на многие инвестиционные инструменты обращается все меньше и меньше внимания. До введения налога на недвижимость в ЗПИФН на рынке было слышно мнение, что эти фонды "карманные", создаются для "упаковки активов".
Тем не менее, в последнее время достаточно большое количество серьезных УК готовит новые продукты пока что в основном для частного размещения. Форма ЗПИФ по моему мнению наилучшим образом защищает коллективные инвестиции и, с увеличением количества предложений продуктов, снижением комиссий УК, и наращиванию успешного опыта УК и инвесторов, покупка паев станет такой же ликвидной инвестицией, как, например, облигации или даже валюты.
Проект ПИК Ритейл является живым примером того, как можно создать максимально привлекательный продукт для инвесторов (как с точки зрения стоимости инфраструктуры, так и по соотношению риск-доходность). Исторически нам часто приходилось бороться с предубеждениями относительно рыночного характера предлагаемого продукта. Предвзятое отношение было лишь фоновым шумом. У настоящих инвесторов скепсиса касательно продукта не было вообще. В результате проект получил важную награду Investor Awards 2013 как Лучший инвестиционный продукт 2012.

3. [31.01.2014, 12:47]  Катерина

Как вы оцениваете привлекательность самостоятельной покупки квартиры на этапе котлована с целью последующей продажи? Насколько велики риски такого пути?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:08]  Шайхисламов Максим

С точки зрения потенциальной доходности, инвестирование на ранних стадиях строительства привлекательно и позволяет получить дополнительный доход за счет дисконта в цене строящихся квартир в сравнении с готовыми, однако, безусловно, покупка строящихся квартир связана и с дополнительными рисками. Можно выделить два наиболее явных:
- риск несвоевременного завершения строительства, связанный в первую очередь со степенью надежности и опытом выбранного застройщика;
- риск переоценки инвестиционного потенциала объекта.
Оценка степени надежности застройщика и потенциала проекта требует от инвестора определенных навыков и опыта. Если таких навыков нет, возрастает риск выбора «проблемного» объекта, либо объекта с низкой доходностью.

2. [13.02.2014, 15:10]  Бабаков Денис Александрович

Действительно стоимость квартир растет по мере роста готовности дома. В некоторых наших проектах стоимость увеличивалась за год более чем на 30%. Но готовность - лишь один из факторов влияющих на стоимость квартиры и недооценив остальные (спрос на данную локацию и тип квартиры, конкурентную ситуацию на рынке в целом и т.д.)Вы рискуете не получить ожидаемую прибыль. Отдельная история - надежность застройщика и его готовность работать по прозрачным и понятным схемам, например по 214-ФЗ

3. [13.02.2014, 15:25]  Доманов Алексей Юрьевич

Самостоятельная покупка квартиры сопряжена с рядом рисков и трудностей. Я очень надеюсь, Вам удастся избежать, тем не менее, привожу некоторых из них:
• определение объекта наиболее перспективного с точки будущей доходности;
• поэтапное накопление денег на всю квартиру или на первоначальный взнос по ипотеке (в этом случае надо еще учитывать и расходы, связанные с обслуживанием кредита);
• затягивание сроков сдачи конкретного дома;
• временные и финансовые расходы, связанные с поиском покупателя квартиры.
В случае вложения денег в паевые фонды недвижимости риски могут быть снижены за счет:
• низкого порога инвестиций;
• профессионального подхода к определению наиболее перспективных объектов для инвестиций;
• получение у застройщика скидки за счет объема;
• снижение удельной величины расходов при продаже квартиры;
• диверсификации в результате приобретение прав на строящиеся квартиры в нескольких микрорайонах.

4. [13.02.2014, 16:18]  Степанов Сергей Владимирович

Вложение свободных денежных средств в недвижимость – один из надежных способов сохранения и приумножения капитала. Однако, покупая недвижимость (не только для инвестиций, но и для собственного проживания), важно учитывать множество факторов.

Первое – окружение: если сейчас в районе новостройки мало объектов инфраструктуры, но уже через пару лет поблизости будет и школа, и детский садик, и магазины, и спортивные сооружения – стоимость такой недвижимости, безусловно, вырастет.

Второй момент – качество самого жилого комплекса. Еще на этапе строительства можно оценить, насколько комфортной будет жизнь в доме: оцените квартирографию комплекса, посмотрите, сколько квартир будет на каждом этаже, на кого они рассчитаны – состоявшиеся семейные пары с детьми или на одиночек, студентов, приезжих. Дома, квартиры в которых редко меняют своих владельцев, конечно, ценятся выше.

Также важна надежная инженерия в доме, современные коммуникации, бесшумные лифты. Хорошо, если в доме предусмотрен автомобильный паркинг, и в нем хватит места на каждую квартиру – это значит, что газоны во дворе и детские площадки не превратятся в стихийную парковку. Именно такие детали определяют качество жизни в доме и, как следствие, стоимость в нем недвижимости.

Определенные риски всегда есть у тех, кто, ориентируясь на минимальную стоимость квадратного метра, готов вкладывать деньги в проекты малоизвестных застройщиков без сложившейся положительной репутации. На мой взгляд, разумнее делать свой выбор в пользу надежных застройщиков. Если компания (как «Строительный трест», например) больше 20 лет работает на рынке и ни разу не сорвала сроки сдачи своих объектов – это говорит о многом. Прислушайтесь к отзывам реальных покупателей, съездите на стройку, оцените сданные жилые комплексы застройщика. И делайте выводы: стоит ли вкладывать средства.

5. [13.02.2014, 20:22]  Антон Александрович Мельников

Риски девелопера, или иными словами риски того, что застройщик не выполнит своих обязательств перед покупателями квартир, в последнее время активно защищаются на законодательном уровне. Федеральное законодательство (речь идет о 214-ФЗ) ставит ряд требований к документации проектов: наличие прав аренды/собственности на застраиваемый участок земли, прохождение экспертизы проекта, получение разрешения на строительство, страхование ответственности застройщика. Соблюдение требований позволяет не только удостовериться в том, что застройщик готов соблюдать сроки, но и снижает риски для банков, выдающих ипотеку, а соответственно и ставки по кредиту.
С точки зрения риск-доходность каждое предложение следует анализировать дополнительно, т.к. при минимальных рисках и соответствии проекта требованиям законодательства гарантировать рост стоимости никто не сможет. Очень часто легче купить готовую квартиру и не платить за найм, пока объект не завершен. В этом смысле нужно аккуратно все просчитать.

4. [04.02.2014, 17:49]  Funtik1988

Добрый день. Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность Сбербанк УА ЗПИФ Жилая Недвижимость и ВТБ Капитал Жилая Недвижимость, какой из фондов по Вашему мнению более качественно сформирован? И стоит ли ждать от подобных форм инвестирования доходность свыше 15% годовых?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:11]  Шайхисламов Максим

Мы рассчитываем на доходность от 15% годовых в рублях, но за счет активного управления рассчитываем получить больше. При этом в фонде есть минимальная целевая доходность - 8% годовых, которая учитывается при расчете вознаграждения управляющей компании. Если вдруг фактическая доходность фонда за отчетный период окажется меньше, то управляющая компания не получит часть своего вознаграждения.
Фонд «ВТБ Капитал – жилая недвижимость» в настоящий момент находится в стадии формирования и до конца февраля любой желающий может приобрести паи этого фонда.

5. [04.02.2014, 17:54]  Funtik1988

Как организован процесс реализации объекта недвижимости в ЗПИФ и стоит ли ждать определенных сложностей в конце паевого фонда как раз связанные с процессом реализации объекта недвижимости? (в качестве примера хотелось бы увидеть комментарий по ЗПИФ Жилая недвижимость УК Сбербанк УА)

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:13]  Шайхисламов Максим

Реализация квартир в фонде «ВТБ Капитал – жилая недвижимость» будет осуществляеться в соответствии с бизнес-планом, который предусматривает вывод средств в момент завершения фонда. Продажа квартир планируется либо через отдел продаж застройщика, либо с привлечением агентств недвижимости.

2. [13.02.2014, 20:36]  Антон Александрович Мельников

Давать экспертное мнение о развитии того или иного сценария дело крайне неблагодарное. При реализации могут иметься обстоятельства (конъюнктура рынка, законодательные ограничения и т. д.), которые в тот конкретный момент внесут существенные коррективы в любой самый детально-продуманный бизнес-план.
По моему скромному мнению на сегодняшний момент в УК Сбербанк УА с этим фондом работает сильнейшая команда изначально пришедшая из недвижимости. Поэтому, считаю соотношение риск-доходность по фонду лучше рынка.

6. [06.02.2014, 15:45]  yurys

Как вы оцениваете перспективы инвестиций в региональную недвижимость? Какие классы активов наиболее привлекательны?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:15]  Шайхисламов Максим

Пока в качестве единственного направления вложений мы рассматриваем Москву и ближайшее Подмосковье. Это связано со стабильным спросом и высокой ликвидностью жилой недвижимости в этом регионе. Развитие транспортной инфраструктуры за пределами МКАД, открытие новых станций метро и развитие наземного транспорта создают дополнительные предпосылки роста стоимости жилья.
На наш взгляд, другие регионы таким уровнем ликвидности и потенциалом роста пока не обладают.

2. [13.02.2014, 15:35]  Бабаков Денис Александрович

Недижимость, привлекательная для жителей других регионов, в России сконцентрирована в основном в трех местах: Санкт-Петербург, Москва (естественно с ближайшим окружением) и Краснодарский край. Чем выше потенциал спроса, тем выше, на мой взгляд, инвестиционная привлекательность недвижимости, а в этих регионах спрос стабильно выше чем в среднем по стране. Важно также не упускать из виду соотношение спроса и предложения как на текущий момент, так и на ближайшую перспективу.

3. [13.02.2014, 15:51]  Антон Александрович Мельников

С точки зрения арендной доходности наиболее интересной представляется качественная коммерческая недвижимость. Исторически в России арендная коммерческой недвижимости в 2-3 раза выше сдачи в найм жилья. Если по торговой недвижимости можно ожидать от 14% в год (речь идет о региональных объектах), то жилье редко принесет больше 5-7% в год. Жилая недвижимость может быть интересна с точки зрения роста стоимости в разных регионах, в зависимости от недооцененности квадратного метра.

4. [13.02.2014, 16:30]  Степанов Сергей Владимирович

Жилье в регионах, на сегодняшний день, безусловно, более доступно по стоимости, но, чтобы не ошибиться с выбором застройщика, необходимо тщательно изучить местный рынок недвижимости. Привлекательное предложение на проверку может оказаться не самым выгодным – без инфраструктуры, вдали от удобных транспортных магистралей, в неблагополучном районе. Лучше всего, если строительство ведет хорошо известный застройщик из вашего региона – тот, кому вы можете доверять, кто уже доказал свое качество работы.
Наша компания «Строительный трест» на сегодняшний день, помимо Петербурга, работает в Ленинградской области и Калининграде. И в каждом регионе мы придерживаемся единых стандартов качественного домостроения классов «комфорт» и выше. Это значит, что мы уделяем большое внимание оригинальной архитектуре проектов, благополучному окружению с развитой инфраструктурой, современной инженерии.
Жилые комплексы «Строительного треста» сдаются с предчистовой отделкой высокого качества – одной из лучших на первичном рынке. В большинстве новых проектов предусматривается отдельное машиноместо на каждую квартиру в доме. Очень важный фактор - комфортная квартирография комплексов. В частности, мы ориентируемся на квартиры комфортных планировок и достаточно просторных метражей. Если большинство застройщиков, особенно при реализации комплексов на окраине города, основной акцент делают на однокомнатные квартиры и студии, то «Строительный трест» представляет своим покупателям все типы квартир – одно-, двух- и трехкомнатные. Маломерные квартиры-студии, площадью до 30 кв. м, в наших новых жилых комплексах не проектируются. На наш взгляд, именно такие проекты являются наиболее привлекательными для покупателей – как для инвесторов, так и для будущих жильцов.

7. [09.02.2014, 20:19]  IFD

Добрый день!

Замечательно, когда есть возможность задать вопрос практикам.

Пожалуйста, приведите аргументы в пользу приобретения паев,
если инвестор располагает суммой для покупки готового объекта.

Инвесторы, которых мы консультируем останавливает:
-Дополнительные расходы на вознаграждение УК и инфраструктуры.
20% льгота просто не успевает накопиться...
- По завершению фонда инвестор "в деньгах", а не с имуществом.
При прекращении выплачиваются денежные средства.

Спасибо.

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:19]  Шайхисламов Максим

Сравнивать покупку готовой квартиры для получения рентного дохода с альтернативой в виде инвестирования в строящееся жилье через ЗПИФН, не совсем корректно, т.к. два вида инвестиций предполагают разный уровень доходности и риска. Рентная доходность в жилой недвижимости находится на уровне 5-7% годовых, при этом не предполагает рисков строительства, а доходность от роста строительной готовности предполагает 15-20% годовых, но при этом обладает строительным риском.
Если же сравнивать самостоятельное инвестирование в строящиеся квартиры с инвестированием через ЗПИФ недвижимости, то основные аргументы в пользу ЗПИФн следующие:
1.Управлением фондом занимается профессиональная команда специалистов, обладающих опытом работы на рынке жилой и коммерческой недвижимости, включая специалистов в сфере девелопмента, финансов, управления капиталом, аналитиков по недвижимости, что позволяет находить объекты с высоким потенциалом доходности и приемлемым уровнем риска.
2.Возможность получения скидок от застройщика до 10% от розничных цен при приобретении фондом значительного объема квартир
3.Налоговые преимущества в ЗПИФн. При продаже готовой квартиры из фонда не удерживается налог на прибыль. Это позволяет реинвестировать полученную прибыль, повышая эффективность инвестиции.
4.Диверсифицированный портфель. В целях снижения строительных рисков, средства фонда вкладываются в несколько проектов. При самостоятельном инвестировании это сделать сложнее в силу высокой стоимости квартир.

2. [13.02.2014, 20:43]  Антон Александрович Мельников

Преимущества ЗПИФН начинают проявляться при а) достаточно долгом сроке инвестирования б) достаточно крупной сумме инвестирования в) низкой стоимости вознаграждения УК за управление. Аргумент про "деньги по завершению проекта" не понятен. Что для инвестора означает завершение проекта: продолжение владением объектом или выход в деньги? Если нужно оставить объект, когда стабилизировалась аренда (как в случае с коммерческой недвижимостью), то всегда можно указать УК, кому продать недвижимость (технические решения). Но даже и в этом случае можно договориться с УК о снижении комиссии за управление (де-факто расходная часть у УК также упадет при стабилизации актива) и сделать расходы за сопровождение сопоставимыми или даже ниже с администрированием ООО.
Качество администрирования ЗПИФов на порядок выше ООО: там нет документов с "задними датами", на каждый договор ставится согласие Спецдепа, который проверяет его на соответствие законодательству и т. д. и т. п.

8. [10.02.2014, 16:44]  drozdovad

Очень привлекательным кажется получение регулярных (раз в полгода) выплат, которые предусмотрены ЗПИФОМ арсагера жилые дома. Имеется ли такая практика в других Пифах недвижимости?
Какие выплаты получают владельцы ПИФОВ НЕДВИЖИМОСТИ по окончанию срока на который такой Пиф создавался?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:22]  Шайхисламов Максим

В фонде ЗПИФН «ВТБ Капитал – жилая недвижимость» предусмотрена выплата промежуточного дохода в размере 20% от чистой реализованной прибыли от доверительного управления, если такая прибыль получена (выплачивается раз в год).
К моменту завершения срока деятельности фонда, имущество распродается и производится погашение паев исходя из расчетной стоимости пая на момент погашения.

2. [13.02.2014, 15:48]  Антон Александрович Мельников

В фондах проекта ПИК Ритейл мы предусматриваем распределение 99% доходов каждый квартал.

9. [12.02.2014, 15:43]  Дмитрий Рогозин

Пользуется ли популярностью коммерческая недвижимость в жилых домах ? Насколько она интересна сегодняшним инвесторам ?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:18]  Бабаков Денис Александрович

Как представитель застройщика могу сказать, что спрос на коммерческие помещения в наших объектах стабильно высок, а доля повторных покупок достигает по некоторым объектам 50%. Это означает готовность инвесторов вкладывать средства в коммерческую недвижимость от надежного застройщика. Отдельно упомяну проекты комплексного освоения территорий - в них у инвестора (особенно у крупного) существенно больше возможностей выгодного вложения средств

2. [13.02.2014, 15:47]  Антон Александрович Мельников

Коммерческая недвижимость в жилых домах (street retail) интересна как для мелких инвесторов при розничных продажах, так и для крупных институциональных игроков в виде портфелей недвижимости. Опыт Группы Компаний ПИК относится к обоим случаям и показывает, что при правильном подходе можно значительно повышать ликвидность данных помещений.

3. [13.02.2014, 16:26]  Степанов Сергей Владимирович

В компании «Строительный трест», строящей кирпичные дома класса «комфорт» и выше, доля инвестиционных покупок квартир невелика. Наша основная покупательская аудитория – люди, которые планируют жить в приобретаемой квартире, состоявшиеся семьи с детьми, для которых важно удобство проживания, благополучное окружение, развитая инфраструктура, транспортная доступность, близость хороших школ и детских садов, зеленых прогулочных зон. Поэтому в качестве инструмента вложения и преумножения денежных средств у нас чаще используют покупку именно коммерческих помещений: норма прибыли при приобретении коммерческих площадей гораздо выше, чем при покупке жилья. При этом коммерческую недвижимость в нашей компании можно купить с помощью ипотечного кредита. Также есть варианты приобретения недвижимости в сданных и заселенных домах с полностью готовым арендным бизнесом: инвесторы могут стать собственниками коммерческих помещений в разных районах города, где уже открыт действующий бизнес.

10. [12.02.2014, 17:39]  mari28

Рост цен на недвижимость в крупных городах значительно опережает доходность ПИФов. Было бы интересно узнать мнение строителей о перспективах на 14-15 год.

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:57]  Бабаков Денис Александрович

Если говорить про рынок недвижимости в Петербурге - существенных факторов, способствующих снижению спроса, мы не видим, при этом, по нашим оценкам, пик вывода новых объектов в продажу и, соответственно, роста предложения пройден. Следовательно цены будут расти, насколько и как быстро - зависит как от макроэкономической ситуации, так и от характеристик конкретного проекта.

2. [13.02.2014, 16:21]  Степанов Сергей Владимирович

Говорить о росте цен применительно к тому или иному объекту можно, только исходя из конкретной рыночной ситуации, соотношения спроса и предложения, а также степени готовности дома, его локации и привлекательности окружения.
В целом, рост стоимости жилья происходит по мере повышения готовности объекта, а также развития ближайшей инфраструктуры.
Например, в нашем жилом комплексе «Капитал» только за первый год реализации недвижимости цены на отдельные виды квартир увеличились примерно на 30%. За это время в микрорайоне был построен и открыт первый детский сад, появился спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, был благоустроен огромный зеленый парк с велосипедными и прогулочными дорожками, оборудована пляжная зона у местной речки Оккервиль.
Все это существенно повысило качество жизни в микрорайоне и позитивно отразилось на уровне спроса во всех ближайших новостройках.

3. [14.02.2014, 13:15]  Антон Александрович Мельников

Наши ожидания роста цен на жилую недвижимость в 2014 году остаются консервативными. Тем не менее, перспективы на 2014 год представляются в целом позитивными – мы ожидаем дальнейшего увеличения спроса на доступное жилье в ключевом для нас сегменте рынка.

11. [13.02.2014, 10:34]  kolobkova

Мы с мужем стоим перед серьезным выбором. Купить двухкомнатную квартиру и не испытывать судьбу или однушку для себя и студию под сдачу. Сейчас своего жилья нет.

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:32]  Антон Александрович Мельников

С точки зрения денежных инвестиций, конечно, лучше взять две маленькие квартиры. Если говорить об инвестициях в семью, то я бы советовал купить духкомнатную квартиру.

2. [13.02.2014, 16:33]  Степанов Сергей Владимирович

Квартиры-студии и однокомнатные квартиры минимального метража – не всегда оптимальный вариант для инвестиций. Он не является гарантией прибыли. Сейчас квартиры минимального метража реализуют по довольно высокой цене за квадратный метр. Однако их избыточное количество на рынке – то, что аналитики наблюдают уже сегодня – может обернуться падением спроса и, как следствие, существенным снижением цен.

Кроме того, люди, вкладывающие сегодня деньги в недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, очень скоро осознают, что этот бизнес требует постоянных крупных денежных вложений (косметический ремонт после каждого арендатора, налогообложение и пр.) и потому не приносит существенной выгоды. Квартиры, купленные для сдачи в аренду, могут снова оказаться на рынке – таким образом, объем предложения в данном сегменте еще более увеличится.

Что касается покупки квартиры для проживания, то однокомнатная квартира для молодой семьи – практически всегда временное решение жилищного вопроса. В компании «Строительный трест» молодые семьи, имеющие или планирующие в ближайшее время ребенка, чаще всего выбирают двухкомнатные квартиры. При этом, они часто пользуются ипотечными кредитами и, накопив определенную сумму, покупают не «однушку», а «двушку», взяв недостающую сумму в ипотеку. У нашей компании есть много партнерских соглашений с ведущими ипотечными банками, и мы всегда можем предложить нашим покупателям комфортные условия для приобретения качественной и удобной квартиры.

12. [13.02.2014, 11:08]  Blinick

Добрый день. Немного непонятно, как складывается доход в ЗПИФ. Рассматриваю вариант инвестиции денежных средств, в паевые фонды: Южное Кучино, Бутово Парк, Путилково, проекта Квадратный метр, компании М-Финанс. Первый вариант - в вилке от 8 до 20%. От чего зависят тут показатели? второй вариант - неограниченный доход. Что это значит? От чего тут зависит показатель дохода?

Ответы:

1. [13.02.2014, 16:16]  Доманов Алексей Юрьевич

Доходность инвестиций определяется по формуле:
(Выкупная цена - Цена покупки)/ Цена покупки * 365 / Период владения Выкупная цена - это текущая цена квадратного метра, по которой осуществляется его выкуп у инвесторов. Цена покупки - это цена, по которой квадратный метр был приобретен инвестором. Период владения - это количество дней, в течение которых инвестор владел квадратными метрами. Чем выше текущая стоимость квадратного метра, т.е. цена по которой осуществляется его выкуп (Выкупная цена), тем большую доходность получит инвестор.
Выкупная цена, т.е. стоимость по которой осуществляется выкуп квадратных метров у инвесторов, выбравших стратегию без гарантированной доходности, осуществляется по текущей стоимости квадратного метра, публикуемой на сайте www.1rumetr.ru. Таким образом, доходность этого инвестора определяется рынком недвижимости.
Выкупная цена, т.е. стоимость по которой осуществляется выкуп квадратный метров у инвесторов, выбравших стратегию с гарантированной доходностью, определяется следующим образом:
? в случае, если выкуп квадратного метра по стоимости, публикуемой на сайте www.1rumetr.ru, обеспечивает инвестору доходность от 8 до 20% годовых, выкуп осуществляется по текущей стоимости;
? в случае, если выкуп квадратного метра по стоимости, публикуемой на сайте www.1rumetr.ru, не обеспечивает инвестору доходность 8% годовых, то выкуп осуществляется по более высокой цене, рассчитанной из доходности 8% годовых;
в случае, если выкуп квадратного метра по стоимости, публикуемой на сайте www.1rumetr.ru, обеспечивает инвестору доходность свыше 20% годовых, то выкуп осуществляется по более низкой цене, рассчитанной из доходности 20% годовых.

13. [13.02.2014, 11:23]  Blinick

Вопрос к Доманову Алексею Юрьевичу, управляющему ЗАО «УК«Евразия»». Из чего формируется цена метра квадратного, в фондах Южное Кучино, Бутово Парк, Путилково,? Это средняя цена метра по всему микрорайону?

Ответы:

1. [13.02.2014, 18:20]  Доманов Алексей Юрьевич

Определение рыночной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, в том числе и имущественных прав из договоров долевого участия, осуществляется оценщиком фонда на основании стандартов своей деятельности.
Согласно действующему законодательству определение рыночной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, должно осуществляться не реже, чем один раз в шесть месяцев. Учитывая высокую динамику изменения цен на строящуюся недвижимость, мы переоцениваем права на будущие квартиры раз в месяц.

14. [13.02.2014, 11:42]  TanyaMoskow

Вопрос к Доманову Алексею Юрьевичу, управляющему ЗАО «УК«Евразия»». Какой договор заключается? паевые накопления? или ПИФ? Почему нет других объектов Мортон?

Ответы:

1. [13.02.2014, 16:17]  Доманов Алексей Юрьевич

При формировании фонда 100% паев было оплачено Финансовой компанией, которая является основным инвестором проекта. Стать со-инвестором и заработать доход от роста стоимости строящейся недвижимости можно путем заключения договора купли-продажи инвестиционных паев с Финансовой компанией. Обратный выкуп паев осуществляется так же на основании договору купли-продажи, продавцом по которому является со-инвестор, а покупателем - Финансовая компания.
Управление инвестиционным паевым фондом осуществляет Управляющая компания на основании Правил доверительного управления фонда, который по сути является договором доверительного управления.

15. [13.02.2014, 11:49]  drimmer

как вы относитесь к апарт-отелям ? какие есть подводные камни ?

Ответы:

1. [13.02.2014, 16:18]  Бабаков Денис Александрович

Хотят ли застройщики строить апарт-отели? Как правило нет, всегда предпочтительнее строить объект с понятной функцией жилье, торговля, бизнес-центр. Большая часть проектов апарт-отелей в Санкт-Петербурге реализованы там, где по каким-либо причинам строительство жилья невозможно, а наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка связано именно с этой функцией. К "подводным камням" апарт-отелей можно отнести:
-необходимость квалифицированного управления (в случае если недвижимость сдается в аренду)
-иная чем в жилье процедура предоставления доступа к энергоресурсам (аналогичная нежилью)
-ограничения, связанные с невозможностью регистрации при постоянном проживании

2. [13.02.2014, 16:23]  Степанов Сергей Владимирович

Апарт-отели формально не имеют статуса жилой недвижимости, поэтому зачастую они лишены даже минимальной необходимой инфраструктуры: парковочных мест, социальных объектов, зеленых насаждений. Ориентируясь на покупателей-инвесторов, застройщики предлагают им квартиры минимального метража, до 90% площадей отводя под маломерные однокомнатные квартиры и студии. По нашему мнению, сокращение площадей квартир и одновременное увеличение их общего количества в доме снижает привлекательность предложения застройщиков. Невозможно организовать комфортную и спокойную жизнь в доме, квартиры в котором часто меняют своих владельцев, сдаются в аренду. Для своей компании мы видим перспективу в том, чтобы проектировать нормальные, удобные квартиры и предлагать покупателям изначально высокий уровень жизни.

3. [14.02.2014, 17:09]  Антон Александрович Мельников

При выборе инвестиций в апарт-отели следует помнить о нескольких особенностях таких проектов, влияющих на расчеты при составлении модели.
Они:
а)дешевле обыкновенных жилых домов на 20-30%;
б) классность проектов редко ниже бизнес класса;
в) стоимость эксплуатационно обслуживания в несколько раз больше стоимости обслуживания жилых домов из-за повышенных тарифов на энергоносители, ставкой вводимого налога и т.д.
Покупку апартаментов лучше всего оформлять на ООО и возвращать НДС, тем самым снижая еще больше стоимость приобретения.

16. [13.02.2014, 12:11]  Nickolya

Можете, кратко, рассказать о перспективах развития ЗПИФ недвижимости в России, краткий прогноз на 2014 год, будут ли инвестиции прибыльными или убыточны? Просьба, кратко, высказать прогнозы, доходности по каждому из фондов, под Вашим управлением?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:27]  Шайхисламов Максим

2014 год начался в условиях волатильности рынков валют и капитала. В таких условиях идея инвестирования в недвижимость становится еще более актуальной и представляет хорошую защиту сбережений от инфляции и курсовых колебаний. Как следствие, на наш взгляд, ЗПИФ недвижимости, как удобный инструмент для коллективных инвестиций в недвижимость в 2014 году будет весьма востребованным продуктом.
В своей инвестиционной стратегии мы стремимся снизить зависимость доходности фонда от общерыночной ситуации. Мы намерены приобретать квартиры на начальном этапе строительства, поскольку всегда есть доходность, связанная с увеличением строительной готовности. Мы рассчитываем на доходность на уровне не менее 15% годовых.

2. [13.02.2014, 21:02]  Антон Александрович Мельников

Поскольку главные инвесторы в проект ПИК Ритейл - НПФ, то и стратегия по фондам связана с основными принципами инвестирования этих организаций: сохранность, доходность и возвратность. Рассчитываем сохранить доходность нашего продукта на уровне 14-15%, при этом считаем риски нашего продукта значительно ниже (при структурировании сделок мы даем определенный уровень комфорта).

17. [13.02.2014, 12:49]  Первый Советский Спекулянт

Здравствуйте! Вопрос к Доманову А.Ю. В недавнем времени я продавал квартиру по переуступки, хотел заработать, купил на начальном этапе строительства, но потом срочно понадобились деньги! У меня ушла куча времени, сил и нерв чтобы это сделать. В итоге потерял часть вложенных средств! Подскжите, в вашем проекте, сколько времени займет продажа паев? И какие будут комиссии?

Ответы:

1. [13.02.2014, 17:21]  Доманов Алексей Юрьевич

Этот вопрос лучше адресовать финансовому партнеру проекта 1RuMetr – компании М-Финанс, которая осуществляет продажу паев со-инвесторам и их обратный выкуп. Насколько я знаю, процедура занимает максимум 5 рабочих дней.
Инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «Мортон Путилково» допущены к торгам на Московской бирже. Расчеты по биржевым сделкам осуществляются еще быстрее.
Сделки по продаже и выкупу паев осуществляются М-Финанс по стоимости, публикуемой на сайте проекта без каких-либо дополнительных комиссий и штрафов.

18. [13.02.2014, 12:56]  Первый Советский Спекулянт

Вопрос ко всем участникам конференции. Какой из ваших фондов показал наибольшую доходность за 2013-й год? И сколько она составила?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:30]  Шайхисламов Максим

«ВТБ Капитал – жилая недвижимость» является первым фондом недвижимости, предлагаемым нами на рынок и сейчас он находится в стадии формирования. С результатами других фондов под управлением «ВТБ Капитал – Управление Активами» вы можете ознакомиться на сайте: http://www.vtbcapital-am.ru/

2. [13.02.2014, 15:39]  Антон Александрович Мельников

За год стоимость паев фонда ЗПИФН "ПИК Ритейл Столица" (http://pif.investfunds.ru/funds/2625/) выросла более чем на 25%.

19. [13.02.2014, 13:15]  Volk80

Вопрос к Максиму Шайхисламову. Смогу ли я продать паи в вашем ЗПИФ, через год после начала инвестиций? Какие будут потери?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:32]  Шайхисламов Максим

Фонд «ВТБ Капитал – жилая недвижимость» создается на 3 года. На наш взгляд, это тот срок, в течение которого потенциальная доходность от инвестиций в строящиеся проекты может реализоваться в полной мере. В течение этого периода погасить паи в управляющей компании нельзя, но их можно продать другому заинтересованному лицу, как ценную бумагу. Мы будем оказывать содействие в поиске покупателя/заинтересованного инвестора на продаваемые паи.

20. [13.02.2014, 13:19]  Volk80

Уважаемые эксперты, а куда вы лично вкладываете свои средства? Поделитесь, пожалуйста, своим опытом инвестирования!

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:52]  Шайхисламов Максим

Предыдущий опыт инвестирования личных накоплений включал нижеследующее:
- депозиты;
- вложения в ПИФы, имеющие различные инвестиционные стратегии (акции, облигации, смешанные)
- прямые инвестиции в объекты жилой недвижимости.
В зависимости от текущей привлекательности, доля того или иного инструмента варьировалась.

21. [13.02.2014, 13:19]  Volk80

Мой последний вопрос. У меня есть вклад в одном из известных банков, под 11,5% годовых! Но он не входит в список ТОП 20 крупных банков России. Я опасаюсь, что у него могут отозвать лицензию, как это сделали у "Мастер Банка" и банка "Пушкино". А в крупных банках - очень низкая ставка по депозиту, как правило - 6-7% годовых. Какие есть преимущества фондов недвижимости перед банковскими депозитами?

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:41]  Антон Александрович Мельников

Как в случае с банками, необходимо обращать внимание на рейтинг УК и застройщика (в случае фондов недвижимости). Список крупных УК еще меньше списка банков, поэтому выбирать нужно осторожнее.

2. [13.02.2014, 16:14]  Шайхисламов Максим

С точки зрения риска потери капитала, на наш взгляд преимуществом фондов недвижимости является то, что фонд - это обособленное имущество пайщиков, не зависящее от финансового положения управляющей компании. При банкротстве или отзыве лицензии у управляющей компании имущество пайщиков остается их собственностью и работа фонда либо продолжается под управлением новой управляющей компании, либо имущество фонда реализуется, а паи погашаются. При этом, в случае с депозитом, сумма выплаты ограничена величиной, предусмотренной законодательством для страхования вкладов физических лиц, а в случае с фондом таких ограничений нет и сумма на которую может снизиться стоимость недвижимого имущества ограничена.

22. [13.02.2014, 15:09]  Swetlanasin

вопрос ко всем экспертам: а куда и как Вы бы вложили свободный 1 млн. рублей? (в отличие от вопроса №20, личный опыт не имеет значения, может есть варианты которые Вы бы только хотели попробовать, но пока не рискнули)

Ответы:

1. [13.02.2014, 15:34]  Антон Александрович Мельников

Купил бы в ипотеку торговые площади и сдал бы в аренду.

23. [13.02.2014, 16:09]  Nata Ly

Добрый день. Подскажите, в какие ЗПИФы можно войти с небольшой суммой. На покупку недвижимости напрямую - даже в ипотеку - денег нет :(

Ответы:

1. [13.02.2014, 16:24]  Доманов Алексей Юрьевич

По информации, размещенной на сайте www.1rumetr.ru, стоимость приобретения 1 инвестиционного пая, а, следовательно, и минимальная сумма инвестиций, на вторичном рынке составляет порядка 55 – 65 тыс. руб.

24. [13.02.2014, 16:12]  Nata Ly

Вопрос к господину Мельникову. Не опасно ли сдавать ипотечные площади? Банки к этому нормально относятся?

Ответы:

1. [13.02.2014, 21:10]  Антон Александрович Мельников

Поскольку я не являюсь представителем банка, не могу точно сказать, как внутри банков относятся к сдаче жилья. Комбинация первоначального взноса более 10%, намерений заемщика сдавать помещение в аренду и наличие собственного жилья должна положительно сказываться на способности заемщика выплачивать кредит.
Проект ПИК Ритейл подразумевает сдачу в аренду нежилых помещений, не обремененных ипотекой. За весь период его существования ко мне обращалось несколько крупных банков с предложением прокредитовать фонды под залог недвижимости.

25. [13.02.2014, 16:14]  Олега

Здравствуйте. Подскажите, вложения в какую недвижимость могут дать сейчас наибольший "выхлоп". Инвестируя в ЗПИФ я не могу никак влиять на выбор объектов - насколько это принципиальный вопрос? Как осуществляется риск-менеджмент?

Ответы:

1. [13.02.2014, 16:28]  Шайхисламов Максим

По нашему мнению, с точки зрения потенциальной доходности и ликвидности, жилье эконом-класса представляет наибольший интерес.
Что касается влияния на принятие инвестиционных решений и управления соответствующими рисками, можем отметить, что управляющая компания, имея значительный опыт в инвестиционных проектах, очень тщательно подходит к вопросу выбора надежного партнера – застройщика, а также проводит комплексную оценку проектов, включая финансово-экономический, технический и юридический анализ.

26. [13.02.2014, 16:18]  Primavera

Добрый день. Большая часть ЗПИФ предназначена для квал. инвесторов - почему с недвижимостью не так?

Ответы:

1. [13.02.2014, 21:21]  Антон Александрович Мельников

Согласно законодательства ЗПИФН могут быть двух видов: для неквалифицированных и для квалифицированных инвесторов. Паи ЗПИФН для квалифицированных инвесторов имеют ряд ограничений, которые отрицательно сказываются на способностях инвесторов любых размеров их покупать (речь идет и о физиках и о НПФ). УК стараются находить активы, которые можно включать в ЗПИФН для "неквалов", чтобы избежать ограничения. Также аргументом может послужить отсутствие требований по созыву инвест комитета среди пайщиков со значительными долями в ЗПИФН.

27. [13.02.2014, 16:28]  Discowerer

Добрый день!

Хотел задать Вам несколько вопросов:
1. В ответах выше вы упоминали доходность самого ПИФа, но, если я правильно понимаю, то пайщик самостоятельно платит вознаграждение УК, налоги (после получения денег при окончании ПИФа), возможно, какие-либо дополнительные комиссии (они есть?).
Какова реальная доходность пайщика?

2. Есть ли у пайщика какие-либо гарантии возврата или сохранения денежных средств в различных неблагоприятных ситуациях? Например: фин. проблемы у УК /банкротство / проблемы при постройке недвиж. имущества / недвиж. им-во вообще не построено и т.д.

3. В ответе выше говорилось о периодических выплатах процентов пайщикам.
За счет чего делаются эти выплаты, если получаемая ПИФом прибыл "выртуальная" и формируется за счет постепенного повышения стоимости имущества по мере строительства?
Или доходность формируется иначе?

Ответы:

1. [13.02.2014, 18:49]  Шайхисламов Максим

1. Предполагаемая доходность фонда, о которой говорилось выше, уже включает в себя вознаграждение УК и сопутствующие инфраструктурные расходы, но не учитывает НДФЛ, который удерживается при погашении паев и выплате промежуточного инвестиционного дохода.
Он составляет 13% от полученного дохода.

2. Что касается риска потери капитала, как уже было сказано в одном из предыдущих ответов, фонд - это обособленное от УК имущество и при банкротстве или отзыве лицензии у управляющей компании, фонд передается под управление другой УК. При этом, безусловно, репутация управляющей компании имеет большое значение.
Строительные риски регулируются тщательным подходом к выбору надежного застройщика и приобретением квартир в рамках 214-ФЗ.

3. Промежуточные выплаты осуществляются только в случае получения дохода в результате реализации квартир и имущественных прав на промежуточном этапе.

28. [13.02.2014, 16:30]  Elya

Каким застройщикам сейчас можно доверять в плане качества - сроков?

Ответы:

1. [13.02.2014, 17:26]  Степанов Сергей Владимирович

Имена таких застройщиков хорошо известны на рынке недвижимости. Строительные компании нарабатывают положительную репутацию годами, и в первую очередь ее формирует реальное положение дел на стройках той или иной организации. Прислушайтесь к мнению уже состоявшихся покупателей жилья, узнайте мнение о застройщике у своих друзей или знакомых, посмотрите информацию в СМИ и в интернете, оцените результаты многочисленных профессиональных конкурсов.
Например, объединение «Строительный трест» со своими жилыми комплексами – «Капитал», «Невский стиль», «Золотое сечение», «Адмирал Нахимов», «Небо» – неоднократно становилось победителем таких значимых отраслевых соревнований как «Лидер строительного качества», «Лучшая стройплощадка», Urban Awards и многих других. Еще один хороший признак высокого качества работы компании – то, что в домах того или иного застройщика покупают недвижимость и проживают сами ее сотрудники и руководители. Значит, качеству и ответственности этой компании можно доверять!
Кстати, именно так происходит в компании «Строительный трест».



Регистрация
Напомнить пароль

0.00%