Склады вместо квартир: в какую недвижимость инвестировать

Стоимость коммерческой недвижимости будет расти вопреки кризису, прогнозирует основатель SimpleEstate Никита Корниенко. Он уверен, что в ближайшие 1–2 года мы увидим рост стоимости активов практически во всех сегментах коммерческой недвижимости. Это произойдет благодаря снижению ставок капитализации вслед за падением ключевой ставки ЦБ.

По мнению Никиты Корниенко, снижение ставок по вкладам положительно повлияет на стоимость объектов по всему спектру российского рынка коммерческой недвижимости. В качестве второго фактора, который в перспективе будет благоприятно влиять на стоимость такого рода недвижимости — зарождающийся тренд на активное вхождение розничных инвесторов в коммерческие активы через различные инструменты коллективных инвестиций и инвестиционные платформы. Хоть и перспективы роста арендных ставок довольно отличаются в зависимости от сегмента рынка, в любом случае это выходит выгоднее, чем инвестиции в жилье, уверен эксперт.

В 2020 году ключевая ставка ЦБ была снижена до рекордно низкого уровня – 4,25%, что создало более доступные условия для привлечения финансирования, соглашается заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. Она считает, что увеличение спреда между доходностью недвижимости и низких процентных ставок может стать одним из основных стимулом инвестирования в недвижимость.

«Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на 2021 год, но, мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится», — отмечает собеседница «Газеты.Ru».

Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в этом году стал сегмент складской недвижимости. Вложения в складские объекты увеличились на 25% в 2020 году до более чем 40 млрд рублей за счет сохранения спроса на приобретение складов под собственное использование, а также крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях, приводит данные Кабалкина. По оценкам CBRE, повышенное внимание к объектам складской недвижимости сохранится.

«Сейчас склады – это самая привлекательное направление для инвестиций, так как они показали свою устойчивость в период пандемии и получили дополнительное развитие за счет активного роста интернет-торговли и в дальнейшем продолжат развиваться дальше», — соглашается управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Он также добавляет, что качественные офисы и торговые центры тоже являются привлекательным вариантом инвестирования и будут востребованы, особенно после стабилизации ситуации с коронавирусом, когда люди смогут вернуться к привычной жизни.

С точки зрения партнера и руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Дениса Соколова, самым перспективным активом может стать в 2021 году именно торговая недвижимость. Такой прогноз он объясняет тем, что отрасли будет необходимо переформатироваться под изменившиеся предпочтения потребителей, что создаст предпосылки для новых платформ и финансовых моделей.

«Например, в офисном сегменте ответом на переход на удаленную работу стало распространение гибких офисов. Торговый сегмент тоже ждут серьезные инновации», — считает эксперт. При этом он подчеркивает, что в ближайшее время пассивные инвестиции в бетон без инвестиций в управление (в том числе интеллектуальных), скорее всего, будет приносить минимальную доходность.

Алексей Новиков из Knight Frank обращает внимание на тот факт, что в сфере коммерческой недвижимости сейчас активно формируется новый тип инвестиционного продукта — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. Простыми словами, это форма коллективного инвестирования, при которой средства многих вкладчиков объединяются в специально созданный для этого фонд и инвестируются управляющей компанией в активы. Такие фонды позволяют розничным инвесторам сосредоточить определенный объем денежных средств в границах одной сущности и покупать объекты с доходностью (после НДФЛ) 8-10%.

«На сегодня это новый и интересный продукт, в связи с чем инвестор может рассчитывать на интересную доходность, так как рынок коммерческой недвижимости испытывает дефицит крупных покупателей. С течением времени и больше инвесторов откроют для себя ЗПИФы, что очевидно приведет к конкуренции между ними и снижению доходности для инвесторов. Но пока об этом говорить очень рано, и сейчас мы видим отличные возможности на рынке для частных инвесторов», — говорит Новиков.

Он также отмечает, что сейчас, когда доходность от депозитов опустилась до уровня 3-4%, и с крупных депозитов, которые в том числе позволяют купить жилье, взимается ставка НДФЛ в размере 13%, инвестиции в жилье с последующей сдачей в аренду выглядят все же достаточно логичным решением. Эксперт считает, что в сложившейся ситуации приобретать жилую недвижимость с целью заработка или инвестиции стало «интереснее». По мнению Новикова, мы уже наблюдаем эту тенденцию, учитывая рекордные продажи жилья, подогреваемые субсидированной ипотекой.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев напоминает, что при покупке жилья на ранних стадиях строительства с целью перепродажи по его окончании, рост цены в процессе строительства на некоторых проектах достигает 35-40%.

При этом вполне понятно беспокойство, которое публично проявляет руководство ЦБ РФ в отношении программы ипотеки с господдержкой, так как конечно не все заемщики смогут справиться с финансовой нагрузкой от ипотеки, особенно принимая во внимание стагнацию в экономике. И резкий рост проблемных заемщиков может привести к финансовому кризису, предупреждает Алексей Новиков.