Недвижимость из будущего. Как инвестируют в нее европейцы?

Сложно найти страну, в которой нет механизма коллективных инвестиций в недвижимость. В этой статье я расскажу о том, как механизм коллективных инвестиций в недвижимость используется жителями Германии и Великобритании.

Сначала немного истории. Соединенные Штаты Америки в 1960 году были первой страной, которая юридически закрепила структуру Real Estate Investment Trust (REIT) для владения коммерческой недвижимостью. В 1969 году в Голландии появился аналогичный REIT механизм, FBI с труднопроизносимой расшифровкой Fiscale Beleggingsinstelling. В том же году REIT начали свою работу в Новой Зеландии, а через два года — в Австралии. Подъем рынка коллективных инвестиций в недвижимость начался в 1990-х годах и коснулся Канады, Турции, Бразилии, Японии и Сингапура. Настоящий бум REIT случился уже в 2000-х и шел параллельно глобальной переоценке рынка недвижимости. Подключились Франция, Германия, Израиль, Испания, Италия, Великобритания. Развивающиеся страны, такие как Мексика, Филиппины, Южная Африка, Литва, Венгрия, Пакистан, также поспешили ввести этот механизм управления активами в сфере недвижимости. В России аналогом механизма REIT являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Первый российский ЗПИФН был создан в 2003 году.

Помимо географического разнообразия деятельности фондов недвижимости стоит упомянуть и о разнообразии секторов рынка недвижимости, в которые вкладываются деньги инвесторов — пайщиков REIT: офисная, гостиничная, складская, жилая, торговая недвижимость, а также земля, объекты промышленности и инфраструктуры, башни сотовой связи, здания театров и казино, больниц, поликлиник. Наконец, существуют диверсифицированные фонды, включающие в себя многие вышеперечисленные объекты недвижимости одновременно.

В рамках этой статьи я достаточно подробно напишу о двух странах с наиболее развитой системой коллективных инвестиций в недвижимость, Великобритании и Германии. Каждая из этих стран прошла свой путь секьюритизации доходной недвижимости и привлечения средств частных инвесторов в специализированные фонды. И если английские фонды очень сильно похожи на «прародителей» из США, то немецкая форма коллективных инвестиций в недвижимость достаточно необычна. Впрочем, обо всем по порядку.

Великобритания
Жители Туманного Альбиона обычно не покупают недвижимость напрямую, как большинство инвесторов из России, а вкладывают деньги посредством механизма коллективных инвестиций. REIT появились в Великобритании в 2007 году. С тех пор крупные британские компании, работающие в секторе недвижимости, структурировали свой бизнес через механизм UK REIТ, ну и, конечно, появился целый ряд новых фондов недвижимости. Юридическая структура UK REITs очень похожа на американский аналог. Не менее 75% прибыли UK REIT должно быть получено от операций по сдаче недвижимости в аренду имущества, не менее 75% активов фонда должны быть арендным бизнесом. Ежегодно UK REITs должны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода среди пайщиков. Кроме того, UK REITs освобождены от корпоративного налога на прибыль, то есть налогообложение доходов UK REITs от инвестиций в недвижимость переносится с фонда непосредственно на пайщиков. То есть инвесторы платят налоги только тогда, когда деньги «выходят» из фонда (в виде дивидендов, например), а внутри фонда доходы от аренды налогами не облагаются. Английские REITs имеют право владеть недвижимостью и в других странах.

Паи (акции) UK REIT торгуются на Лондонской фондовой бирже и пользуются популярностью у британских индивидуальных инвесторов. UK REITs выплачивают большие дивиденды, чем традиционные английские акционерные компании. При этом стоимость паев (акций) британских фондов недвижимости составляет в среднем несколько сот фунтов, это очень низкий порог входа и отличная возможность приобрести долю в объектах доходной недвижимости институционального качества.

В период буйства коронавируса UK REITs и сектор недвижимости в целом оказались под ударом, стоимость их паев обрушилась. Однако к концу лета 2020 года акции фондов недвижимости уже выросли примерно на 15%, и рост имеет тенденции продолжиться. Быстрее и больше других прибавили в цене специализированные UK REITs, занимающиеся сдачей в аренду зданий медицинских центров и социального жилья, а также компании, оперирующие на рынке складской недвижимости (особенно складов «последней мили», такие REITs, как Tritax Bigbox и Segro).

Универсальные инвестиционные фонды недвижимости, обладающие диверсифицированным портфелем недвижимости, прежде всего крупнейшие английские REITs, «голубые фишки» фондового рынка Британии, Land Securities и British Land, пострадали из-за слишком большой доли торговой и офисной недвижимости в активах. Самые главные аутсайдеры — фонды, владеющие и управляющие торговыми центрами и гостиницами. Например, Intu Properties, крупнейший владелец торговой недвижимости Великобритании, выставил на продажу все свои 17 торговых центров (кто их может купить, пока непонятно). Тем не менее сектор UK REITs является сейчас привлекательным для местных и даже иностранных индивидуальных и корпоративных инвесторов. Основная причина интереса инвесторов состоит в том, что ключевая ставка Банка Англии снижается, а курс фунта стерлингов находится на исторически низком уровне. Все это подталкивает цены на объекты доходной английской недвижимости вверх. Очевидно, что и стоимость паев местных фондов недвижимости имеет все шансы вырасти.

ФРГ
В Германии существует два типа фондов инвестиций в недвижимость — закрытые и открытые. Закрытые создаются на определенный срок, забрать из них деньги можно только в конце, при расформировании фонда или продав пай на бирже (если фонд котируется). Из открытых фондов недвижимости можно забрать деньги в любой момент, потому что они держат примерно 20% в ликвидных инструментах (ценные бумаги), а 80% в недвижимости, что позволяет им вернуть средства тем, кто захочет забрать их. Фонды недвижимости открытого типа (ФНОТ) пользуются огромной популярностью среди немецких частных инвесторов. Особенно в последние годы, когда ключевая процентная ставка в стране была на уровне ноля. Средняя доходность ФНОТов в прошлом году составила 3,1%. Это значительно выше доходности банковских депозитов или государственных облигаций. Недавно Германия успешно разместила облигации по отрицательной ставке -0,66%. Такая «доходность» инвесторам не нужна.

Немецкие частные инвесторы в этой связи организовали небывалый приток средств в ФНОТы, который был на значительно более высоком уровне, чем в предыдущие годы, и составлял 10,3 млрд евро в 2019 году. Для сравнения: в 2018 и 2017 годах приток составил 6,4 млрд и 6,6 млрд евро соответственно. Объем рынка ФНОТов оценивается в 100 млрд евро. Множество небольших и средних управляющих компаний выходят на этот рынок и привлекают миллионы евро от частных инвесторов. Это происходит прямо сейчас. На рынке управления активами и инвестиций в сфере недвижимости Германии доминируют четыре компании: DWS, Patrizia, Union Investment и KGAL. В основном у них корпоративные клиенты (пенсионные фонды, страховые компании и т. д.), но каждая компания имеет и успешные проекты в сфере ФНОТов. Компания KGAL, кстати, является одним из акционеров российской «ТРИНФИКО», в которой я имею честь работать.

KGAL, например, запустила свой первый открытый фонд недвижимости в 2018 году. Фонд называется KGAL Immosubstanz и ориентируется на сегмент частных инвесторов. Первые объекты, приобретенные в фонд, — это два магазина: Rewe и Edeka store. Оба объекта имеют долгосрочную аренду с арендаторами с хорошими кредитными рейтингами. Также фонд приобретает офисную недвижимость с чеком 15—50 млн евро, не только в Германии, но и в Австрии, странах Восточной Европы.

Вместо выводов
Развитие российского сектора коллективных инвестиций несколько запаздывает по сравнению с крупнейшими европейскими экономиками. При этом в последнее время отмечается всплеск интереса российских инвесторов к недвижимости и ЗПИФН на фоне перетока средств в недвижимость с банковских депозитов. Оценивая российский рынок и его перспективы, российские управляющие, безусловно, «оглядываются» на опыт своих европейских коллег и заимствуют лучшие практики. Тем не менее впереди у управляющих еще очень много работы, ведь несмотря на то, что рынку российских коллективных инвестиций уже более 15 лет, он еще весьма молод.