Офисы запаялись. Банки продают недвижимость через ЗПИФы

На фоне снижения активности традиционных инвесторов в офисную недвижимость из-за пандемии COVID-19 все больший интерес к этому рынку проявляют банки. Они приобретают активы, переводя их в паевые фонды. По такому механизму структура Сбербанка намерена реализовать московский бизнес-центр Diamond Hall общей площадью более 61 тыс. кв. м. «Дочка» госбанка закрыла сделку по покупке этого объекта недавно. Раньше по такой схеме выкупалась в основном торговая и складская недвижимость.

Компания «Сбербанк управление активами» стала владельцем бизнес-центра Diamond Hall на Олимпийском проспекте в Мещанском районе в центре Москвы. Это следует из появившихся в конце июня изменений в ЕГРЮЛ. Ранее комплекс принадлежал одному из основателей Midland Development Эдуарду Шифрину. Diamond Hall был построен в 2010 году, общая площадь центра — 61,5 тыс. кв. м. Стоимость объекта оценивалась в 7–8 млрд руб.

«Сбербанк управление активами» будет предлагать объект квалифицированным инвесторам: комплекс вошел в состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Арендный бизнес-3», рассказали “Ъ” в компании.

Сегодня структура Сбербанка управляет четырьмя закрытыми фондами с инвестиционной стратегией на основе рентной коммерческой недвижимости. Стоимость чистых активов этих ЗПИФов — 31,5 млрд руб.

Ранее «Сбербанк управление активами» включала в фонды только объекты торговой и логистической недвижимости. Банк формировал ЗПИФы под покупку складских комплексов у PNK Group, а также торговых комплексов «Карнавал» в подмосковном Чехове и «Речной» на севере Москвы. «Альфа-Капитал» совместно с X5 Retail Group и Альфа-банком запускала ЗПИФ для инвестиций в объекты стрит-ритейла (см. “Ъ” от 20 февраля). Кроме того, ЗПИФы использовались для оптимизации портфеля девелоперских компаний. Так, ВТБ решил перевести в паевые фонды активы своей «Галс-Девелопмент» (см. “Ъ” от 17 апреля).

Партнер Colliers International Станислав Бибик называет Diamond Hall качественным объектом класса A с сильным пулом арендаторов (площади там занимают в числе прочих развлекательные телеканалы холдинга «Газпром-медиа» и владеющая долями в Comedy Club Production компания Solaris Promo Production). По данным Colliers International, арендные ставки в Diamond Hall находятся на уровне 35–40 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС. Кроме того, почти все площади в объекте были сданы до пандемии COVID-19, и вакантность почти отсутствует, добавляет источник “Ъ” на рынке.

«Сбербанк управление активами» не единственная банковская структура, которая рассматривает возможность покупки крупных объектов для передачи в ЗПИФ.

По данным трех собеседников “Ъ” на рынке недвижимости, структуры ВТБ ведут переговоры о покупке крупнейшего в РФ торгового центра «Авиапарк» площадью 400 тыс. кв. м на Ходынском бульваре в Москве. В этом активе 50% контролируют соучредитель Amma Development Михаил Зайц и экс-банкир Глеб Фетисов, остальное у семьи Ротенберг.

Один из собеседников “Ъ” говорит, что покупателем может выступить «ВТБ Капитал управление активами», а торговый центр будет переведен в ЗПИФ. По его словам, сторонам удалось согласовать условия сделки, по которым кредитором должен был стать ВТБ, оценивший «Авиапарк» в сумму около 70 млрд руб. при ставке капитализации на уровне 9% и прогнозируемом в 2020 году чистом операционном доходе в размере 6,5 млрд руб. По словам собеседника “Ъ”, «упаковка» объекта в ЗПИФ также позволит избежать последствий санкций, связанных с семьей Ротенберг. Но сегодня на фоне пандемии COVID-19 ВТБ стал осторожнее смотреть на торговлю как сектор кредитования, потому стороны пока поставили переговоры на паузу, добавляет источник “Ъ”. Представители ВТБ, семьи Ротенберг и господина Зайца тему не комментируют.

Управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов тем не менее не ожидает, что из-за COVID-19 банки станут активнее инвестировать в бизнес-центры. Несмотря на то что пандемия сказалась на торговле сильнее других секторов коммерческой недвижимости и офисы сейчас более устойчивый сегмент рынка, как правило, их доходность для инвесторов все равно ниже, рассуждает он.