Не дольщик, а инвестор. Стоит ли покупать облигации застройщиков

С июля 2019 года застройщики не смогут привлекать напрямую средства дольщиков для строительства многоэтажек. Если сейчас покупатели могут приобрести неготовое жилье и сразу заплатить деньги застройщику, то по новым правилам эти деньги попадут на особый счет под названием эскроу. Застройщик не сможет распоряжаться этими деньгами до тех пор, пока не введет дом в эксплуатацию.

Строительные работы будут выполняться за счет банковских кредитов. Застройщикам придется привлекать денежные средства на новое строительство либо путем получения кредитов, либо через выпуск облигаций. По просьбе РБК Quote аналитики сравнили облигации крупных застройщиков — ПИК и ЛСР — с точки зрения инвестора.

Как новые правила отразятся на компаниях

Ни ПИК, ни ЛСР не рассматривают новые правила регулирования как риск для своего бизнеса, сообщили эксперты «Атона». Несмотря на очевидное ужесточение норм для застройщиков обе компании видят в этом возможность увеличить долю рынка, указали аналитики.

Дело в том, что с запретом на прямое привлечение денег от дольщиков небольшие и средние игроки, скорее всего, покинут строительный рынок, объяснили логику в «Атоне». По их мнению, соблюдение соответствующих правил будет дорогостоящим, что приведет к отмиранию малого бизнеса в строительной сфере и росту влияния крупных игроков — таких как ПИК и ЛСР.

Положительный момент для крупных игроков также заключается в том, что многие небольшие застройщики и арендодатели, вероятно, станут более уступчивыми в переговорах о продаже земельных участков и будут готовы продавать землю под застройку на более выгодных условиях, добавили эксперты «Атона».

Изменения наступят не сразу: новые правила распространяются только на проекты, запущенные после 1 июля 2019 года. В конечном итоге доля проектов, финансируемых по новым правилам, будет расти, и это изменит финансовую отчетность застройщиков. В частности, новый подход увеличит долю валового долга, что может создать риски для держателей облигаций — и в конечном итоге опустит стоимость ценных бумаг, предупредили аналитики.

«В настоящее время внедрение счетов эскроу является предметом переговоров между банками, застройщиков и государственными органами, и у нас сложилось впечатление, что правительство одобрит окончательный вариант в начале 2019 года», — рассказали в «Атоне».

Как будут финансировать новые проекты

«Кредиты или облигации — однозначно более дорогое привлечение денег для эмитентов, чем деньги дольщиков. Это скажется на маржинальности бизнеса строителей, а значит не пойдет в плюс капитализации компаний», — сообщил заместитель генерального директора по активным операциям «Велес Капитала» Евгений Шиленков.

У застройщиков может вырасти интерес к рынку облигаций — но появление новых долговых инструментов будет зависеть в первую очередь от конъюнктуры рынка и «аппетита» инвесторов к их долгам. При этом ранее выпущенные бумаги скорректируются по отношению к вновь выпущенным, если таковые появятся, добавил эксперт «Велес Капитала».

К 1 декабря количество банков, которые имели право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, достигло 60. Застройщики открыли 277 счетов эскроу в четырех банках, сообщил ЦБ РФ.

Что делать с облигациями

Аналитики, опрошенные РБК Quote, не рекомендуют вкладывать деньги в облигации группы ЛСР и ПИК. «В текущих условиях кредитование строительной отрасли возможно только как залоговое. Наличие залога, в свою очередь, не только дает финансовую защиту, но и уверенность в том, что заемщик будет «сражаться» до конца и отстаивать интересы кредитора», — объяснил руководитель управления фондовых операций «УК ТФГ» Равиль Юсипов.

«Вероятно, что в новых реалиях компании будут активнее финансироваться облигациями, — предположили в «ВТБ Капитале». — Это значит, что будет большое предложение нового облигационного долга с их стороны. Теоретически, при таком сценарии обращающиеся бумаги могут попасть под ценовое давление». На практике это означает, что стоимость уже существующих облигаций ПИК и ЛСР может упасть.

Долговые обязательства ПИК и ЛСР не дадут инвестору достаточного дохода по сравнению с облигациями других компаний, следует из комментария главного аналитика Промсвязьбанка Дмитрия Монастыршина. «Облигации строительных компаний ПИК и ЛСР котируются сейчас с доходностью 9,4-10% годовых. Данный уровень предполагает премию порядка 120 — 160 б.п. к кривой доходности ОФЗ, что, на наш взгляд, неинтересно», — резюмировал эксперт.