Застройщики из Петербурга и других регионов медлят с массовым выходом на биржу

По данным Cbonds, всего на внутреннем рынке РФ в обращении находится 240 выпусков облигаций строительных компаний. Их объем по номиналу составляет 1,43 трлн рублей. Доля петербургских компаний достаточно скромна - в обращении есть ценные бумаги лишь шести девелоперов на общую сумму 108,9 млрд рублей.

С акциями (включая депозитарные расписки) ситуация еще скромнее - их в открытую продажу выпустили лишь семь строительных компаний (общая капитализация - 612 млрд рублей). Среди них - петербургская «Группа ЛСР», а также ГК «Эталон» с петербургскими корнями (сейчас зарегистрирована в Москве).

«Если смотреть полную доходность за последний год (учитывая выплаченные дивиденды), то у всех строительных компаний доходность отрицательная. За исключением АПРИ, акции которой начали торговаться в июле прошлого года», - говорят в Cbonds. Так, стоимость «Группы ЛСР» за год сократилась на 19,5%, а группы «Эталон» - на 37,3%.

Наивысший рейтинг эмитента среди компаний строительной отрасли присвоен ГК «Автодор» (ruAA+). Также высокий кредитный рейтинг (от AA до BBB) имеют примерно треть эмитентов. Еще около четверти всех эмитентов строительной отрасли имеют рейтинг от BBB и ниже. У других эмитентов нет кредитного рейтинга.

Плюсы и минусы эмиссии

Как говорят участники рынка, облигационные займы обладают рядом преимуществ, среди которых - гибкость и более простые условия обеспечения по сравнению с банковскими кредитами, требующими залога имущества. При этом стоимость привлечения средств через облигации может быть сопоставима с кредитными ставками. Эмитенты получают возможность быстро привлекать финансирование - при наличии проспекта эмиссии и программы выпуска подготовка занимает 1-2 месяца. Эти средства можно направить на различные цели: от пополнения оборотного капитала до инвестиций в развитие бизнеса.

Однако у облигаций есть и ограничения: компания должна иметь кредитные рейтинги, а в зависимости от уровня листинга - отчитываться по стандартам МСФО.

Как говорит директор по экономике и финансам ГК «Алькор» Сергей Александров, для успешного дебюта на фондовом рынке и получения доступа к международному инвестиционному капиталу компания должна достичь определенного уровня зрелости в управлении, финансах и корпоративном развитии, а также соответствовать строгим требованиям. Процесс подготовки к листингу требует значительных финансовых вложений и комплексного подхода к организации всех бизнес-процессов.

Стоит отметить, что выпуск облигаций зачастую рассматривается как публичный выход на рынок, что может быть полезно для компаний, планирующих в перспективе IPO.

Почему застройщики не выходят на биржу

Впрочем, большинство опрошенных «ДП» застройщиков в ближайшем будущем не планируют выходить на финансовый рынок, предпочитая занимать по старинке у банков.

 «На сегодняшний день проведение IPO для девелоперских компаний мне кажется нецелесообразным. Сектор находится под значительным давлением, которое выражается в первую очередь в виде серьезных ограничений ипотечных программ - основного инструмента продаж. На таком фоне, какие бы хорошие показатели ни демонстрировала компания, получить адекватную оценку ее рыночной стоимости на бирже крайне тяжело», - уверен директор по связям с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.

«Застройщики всегда учитывают состояние рынка, спрос на недвижимость и прогнозы на ближайшую перспективу, - рассуждает Сергей Александров. - Для выхода на биржу нужен позитивный общий тренд в отрасли, чтобы убедить инвесторов в доходности вложений. Учитывая текущую конъюнктуру рынка, компании столкнутся с рядом трудностей объективного характера. Также многим застройщикам придется согласиться на существенные дисконты для создания привлекательного предложения».

Альтернатива бумагам

В последние 2 года альтернативой (точнее, попыткой найти такую альтернативу) облигационному и банковскому финансированию стали цифровые финансовые активы (ЦФА) - цифровые аналоги уже существующих финансовых инструментов, таких как акции, облигации, векселя и займы. Они представляют собой сертификаты (токены) с определенной стоимостью, работающие на основе блокчейна или другой децентрализованной сети и хранящиеся в информационной системе.

Состоявшиеся выпуски эмитентов-застройщиков («Cамолет», Legenda и других) можно разделить на два типа. Есть «цифровые квадратные метры» с защитой капитала, то есть выпуски с гарантированной доходностью. Они доступны как неквалифицированным, так и квалифицированным инвесторам. У этого продукта ставка доходности, которую получит инвестор, четко определена в решении о выпуске. Данный инструмент можно сравнивать с классическими облигациями или депозитом.

И существуют «цифровые квадратные метры» без защиты капитала. Доходность по таким выпускам может быть привязана к разным показателям. Это, например, средняя стоимость квадратного метра, которая рассчитывается согласно открытым данным, опубликованным на портале «Дом.РФ», или же итоговые результаты продаж в том или ином объекте. Может использоваться и оценка специализированной компании - на дату, зафиксированную в решении о выпуске соответствующих ЦФА.

Пока ЦФА, в том числе от застройщиков, не пользуются большой популярностью. По мнению экспертов, это связано с недостаточной известностью и пониманием работы с активом среди инвесторов. В основном текущие ЦФА дублируют уже знакомые ценные бумаги, с небольшими дополнениями или изменениями.

«Для застройщиков это была бы возможность разделить риски (впрочем, и прибыль) приобретения земельных участков и строительства с инвесторами. Но пока ставки по депозитам и другим финансовым инструментам высоки, а надежность ЦФА вызывает сомнения, они не будут пользоваться большим спросом. Да, поиграть можно, но недолго и не на много», - считает директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев.