Арендные фонды приросли пайщиками

Идеальный шторм, в который попали российская экономика и фондовый рынок, не повлиял на сегмент рентных фондов коммерческой недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам. Инвесторов привлекает коммерческая недвижимость, которая даже на фоне ухода международных компаний из России продолжает генерировать положительный денежный поток, пишет «Коммерсантъ».

Несмотря на все шоки, с которыми столкнулись российский фондовый рынок и экономика, 2022 год очень успешен для розничных закрытых паевых фондов (ЗПИФ), специализирующихся на рентной коммерческой недвижимости. По данных УК Accent Capital, суммарные активы таких фондов выросли за три квартала на 29 млрд руб., до 68,6 млрд руб. Это более чем вдвое выше прироста за весь 2021 год и лучший результат за все время наблюдений за такими фондами. С начала года был сформирован новый рентный ЗПИФ, нацеленный на неквалифицированных инвесторов, а общее их число достигло 25.

Рост инвестиций в такие ЗПИФы произошел как за счет увеличения вложений действующих пайщиков, так и за счет прихода на рынок новых потребителей. Совокупное количество владельцев паев подобных фондов увеличилось с начала года почти в полтора раза, до 34 тыс. единиц. Примечательно, что интерес к ЗПИФам коммерческой недвижимости наблюдался на фоне общего снижения спроса частных инвесторов на розничные фонды.

По данным Investfunds, по итогам первого полугодия клиенты таких фондов забрали почти 40 млрд руб.— пик продаж пришелся на апрель, когда оттоки достигали 23 млрд руб. В третьем квартале притоки возобновились, но не смогли компенсировать выводы начала года, в итоге за три квартала чистый отток средств из розничных фондов составил 25,5 млрд руб.

Антикризисные инвестиции

В недвижимости частных инвесторов привлекают ее защитные свойства в период кризиса, когда остальные рыночные инструменты сбережения стремительно обесцениваются. К тому же высококачественная недвижимость институционального класса, которая в основном включена в неквальные ЗПИФы коммерческой недвижимости, исторически менее волатильна в кризисы и хеджирует риски. Она же неплохо защищает и от инфляции, которая в текущем году выросла во всем мире, включая Россию.

Важное значение для популяризации инвестиций в рентные фонды коммерческой недвижимости имели регуляторные изменения. В частности, для неквалифицированных инвесторов ЦБ снизил минимальную сумму инвестиций в ЗПИФ с 300 тыс. до 100 тыс. руб., а также допустил включение в состав таких фондов недвижимость, вводимую в эксплуатацию.

По данным Accent Capital, с начала года стоимость чистых активов рентных ЗПИФов коммерческой недвижимости УК СФН выросла более чем в два с половиной раза, до 45,4 млрд руб.

Неиссякающий рентный поток

Результаты управления фондами подтверждают, что они пока неплохо переживают непростые экономические условия. По оценке Accent Capital, за три квартала внутренняя доходность фондов коммерческой недвижимости составила в среднем 8–12% годовых. Это выше средней максимальной ставки по вкладам топ-10 банков, которая в конце отчетного периода составляла около 6,5%.

Конечный результат фондов напрямую зависит от объекта инвестирования. Самую высокую доходность обеспечили пайщикам фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. По оценкам Accent Capital, паи таких фондов принесли их держателям прибыль на уровне 8–15% годовых.

Ухудшение геополитической ситуации оказало негативное влияние на фонды с торговой и офисной недвижимостью. На фоне постоянно расширяющихся санкций многие международные компании приостановили деятельность в России. По оценкам Accent Capital, паи фондов торговой недвижимости принесли их держателям доход на уровне 2–15% годовых. Результаты могли быть и хуже, если бы негативный эффект от ухода международных компаний не сглаживали приходящие на их замену российские арендаторы.

Неудивительно, что в таких условиях развитие рентных фондов идет в основном в части складской недвижимости. По оценке Accent Capital, объем логистической недвижимости в неквальных ЗПИФах вырос с начала года более чем вдвое, до 46,9 млрд руб. За счет эффекта низкой базы сильный рост отмечается в офисной недвижимости, вложения в которую выросли на 66%, до 4,3 млрд руб. Стоимость торговой недвижимости увеличилась только на 10%, до 17,4 млрд руб.