EUR / USD 1.0563 (0.00%)|USD / JPY 112.0950 (0.13%)|USD / RUR 58.4449 (3.52%)

Интернет-конференции

 

Конференция на тему: Инвестиции в апарт-отели: преимущества и риски

Дата проведения: 17.04.2014

Время проведения конференции: 15:00-16:30

Участники(эксперты):

Бойко Мария, Дювернуа Лигал, руководитель практики по недвижимости
Погодин Александр, ГК Пионер, Генеральный директор сети апарт-отелей YE’S (ГК «Пионер»)
Яковлева Полина, NAI Becar, Директор департамента новостроек

Модератор:  Ершов Богдан

Апарт-отели - новый вид инвестиций, давно получивший признание на Западе и постепенно зарождающийся у нас. И хотя появление апарт-отелей в нашей стране произошло сравнительно недавно, спрос на них неизбежно растет. Плюсы и минусы подобного инвестирования? Какие риски могут возникнуть? Информация из первых уст от экспертов в данной области.

Поделиться:
Подписаться на Twitter:
Follow Investfundsru on Twitter

16:29 Уважаемые эксперты и пользователи!
Время нашей конференции истекло. Спасибо всем участникам за интересную дискуссию и оперативные ответы. Ждем Вас снова на наших конференциях!
P.S. Большая просьба к экспертам: ответить на оставшиеся вопросы. Спасибо!

1. [10.04.2014, 15:32]  bokarev.artem

Отличная тема! давно меня интересовала! в первую очередь интересует: какой "порог входа" и гарантирована ли доходность? есть ли уже у кого-нибудь практический опыт такого инвестирования и получения дохода от апартаментов?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:04]  Полина Яковлева

Добрый день! стоимость апарта от 5 млн. в проекте Вертикаль на Московском , 73

2. [10.04.2014, 17:02]  Aleksandr30

Добрый день! а чем удостоверяется инвестиция в апарт-отель (свид-во собственника, книга пайщика)? Как часто я буду получать доход?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:02]  Мария Бойко

Формы инвестиций в апарт-отель могут быть различными. В зависимости от избранной формы инвестиций документы, удостоверяющие права инвестора в период строительства, могут также различаться (договоры участия в долевом строительстве, предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи будущей вещи).
По окончании строительства права инвестора должны быть удостоверены свидетельством о государственной регистрации права на нежилое помещение. Данный документ удостоверяет право собственности инвестора на апартаменты.

2. [17.04.2014, 15:11]  Полина Яковлева

Собственность на коммерческое помещение. Доход ежемесячный в зависимости от программы которую вы выбираете от 8-15% годовых

3. [14.04.2014, 15:51]  Andrus

Добрый день! а может ли собственник сам постоянно проживать в апартаментах? возможна ли прописка?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:02]  Мария Бойко

Законодательство РФ не содержит запрета на постоянное проживание собственника в апартаментах. При этом постоянная регистрация граждан по месту жительства («прописка») в апартаментах невозможна, в связи с тем, что апартаменты являются нежилым помещением, возможна регистрация по месту пребывания без снятия с регистрационного учета по месту жительства («временная регистрация»).

2. [17.04.2014, 15:04]  Полина Яковлева

да, собственник может сам проживать в апартаментах.

4. [15.04.2014, 17:25]  maksxxx

Здравствуйте! Хотелось бы поподробнее узнать о налогообложении такой собственности! я слышал, что там много нюансов и не все просто. спасибо!

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:16]  Мария Бойко

Налогообложение при владении апартаментами имеет много особенностей, которые отличаются в зависимости от конкретных условий приобретения и использования апартаментов. Особенностью налогообложения апартаментов является то, что аренда, а также продажа апартаментов облагается НДС, что влечет увеличение налоговой нагрузки для инвестора (организаций, ИП на общем режиме налогообложения). Кроме того, имущественный налоговый вычет по НДФЛ при приобретении апартаментов (как по жилым помещениям) физическим лицам не предоставляется. Налог на имущество физических лиц по апартаментам исчисляется и уплачивается по ставкам, которые выше ставок, установленных для жилых помещений. К примеру, в Санкт-Петербурге для нежилых помещений - 2%, для жилых помещений - 0,31%. То есть налог на имущество по апартаментам будет выше более, чем в 6 раз.

5. [16.04.2014, 09:49]  MER100

Добрый день! какой минимальный срок аренды? могу ли я сам выбирать арендаторов?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:13]  Полина Яковлева

минимальный срок аренды -сутки, если вы подписываете договор с нашей управляющей компанией, то за вас все делает управляющая компания.

6. [16.04.2014, 14:30]  Nason

какими нормами регулируется правовой статус такого объекта? ведь он не совсем жилой, и не коммерческий.

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:21]  Мария Бойко

Понятие и правовой статус апарт-отеля подробно законодательно не урегулирован.
Понятие «апартамент» содержится в Приказе Минкультуры России от 03.12.2012 N 1488 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.05.2013 N 28400). Данный нормативный акт рассматривает апартамент как одну из категорий номеров средства размещения. Понятие «апарт-отель» в законодательстве отсутствует.
Соответственно, к отношениям, связанным с владением апартаментами, применяются нормы гражданского законодательства, регулирующие оборот недвижимости и нежилых помещений.

2. [17.04.2014, 15:42]  Мария Бойко

В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями.

7. [17.04.2014, 14:28]  _Vadim_

Доброго дня! Не могли бы вы коротко описать состояние рынка апарт-отелей у нас и за рубежом. Хочется понять, о каких масштабах речь. Спасибо!

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:10]  Полина Яковлева

на данный момент рынок апарт отелей в России только зараждается. На данный момент в СПб реализуется порядка четырех апарт отелей, один из них на Московском, 73 проект Вертикаль

8. [17.04.2014, 15:00]  nvik

Уважаемые эксперты! объясните, пожалуйста, преимущества инвестирования в апарт-отель в России. Если инвестирование в апарт-отель за рубежом,в объект на берегу моря, я понимаю, то смысл инвестирования и какая будет доходность в России- нет!

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:06]  Полина Яковлева

Если инвестировать в апарт отель Вертикаль доход от 8-15% годовых , за рубежом от 3-8%

9. [17.04.2014, 15:04]  Aigul

Здравствуйте, эксперты! Если не хватает денег на покупку апартаментов, что мне нужно будет брать в банке - ипотеку или кредит?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:07]  Полина Яковлева

можете взять ипотеку либо кредит под залог вашей недвижимости

2. [17.04.2014, 15:31]  Мария Бойко

Ипотека является одной из возможных способов обеспечения Ваших обязательств по кредитному договору с банком. В зависимости от условий конкретного банка и необходимой суммы кредита кредит может быть Вам предоставлен и без заключения договора об ипотеки, при обеспечении Ваших обязательств иными предусмотренными законодательством РФ способами (например, при заключении договора поручительства).

10. [17.04.2014, 15:09]  Garvel

если апартаменты предназначены исключительно для дальнейшей сдачи в аренду, кто должен покупать мебель, посуду, белье и проч. предметы интерьера? кто несет ответственность за сохранность все этого- УК ?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:16]  Полина Яковлева

в нашем проекте Вертикаль , вы покупаете полностью укомплектованный номер, если подписан договор с УК ответсвенность несет УК

2. [17.04.2014, 15:34]  Мария Бойко

По общему правилу, ответственность за сохранность имущества в апартаментах несет собственник апартаментов, если иное не установлено договором с арендатором апартаментов или с управляющей компанией апарт-отеля.

11. [17.04.2014, 15:10]  _Vadim_

И не знаю, насколько корректно это обсууждать, но как вы оцениваете спрос на такой продукт? Много желающих?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:17]  Полина Яковлева

на данный момент в проекте Вертикаль продано 75 % , продажи были открыты год назад. Спрос очень большой.

12. [17.04.2014, 15:12]  kenkizi

Добрый день! Очень хочется понять точную арифметику и схему:
например, я покупаю апартаменты за 3 млн. рублей, что дальше??? какие будут налоги? плата управляющей компании? Коммуналка? (интересует ответ хотя бы в приблизительных цифрах)

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:27]  Полина Яковлева

если вы покупаете апарт за три млн. то мин. доход 23500 ежемесячно. мак -55 885 ,в зависимости от программы которую вы выбираете, ком.расходы входят в стоимость. оплату производит УК

2. [17.04.2014, 15:35]  Мария Бойко

При покупке апартаментов для собственного проживания физическому лицу нужно будет платить налог на имущество. Но не со стоимости покупки (3 млн. руб.), а с инвентаризационной стоимости апартамента с учетом коэффициента-дефлятора (по данным БТИ). Ставка налога зависит от региона, но не выше 2% для нежилых помещений.
Также может возникать налог на имущество в отношении общего имущества собственников апартаментов в здании и земельный налог, если покупатель приобрел долю в общем имуществе и право собственности на землю под зданием.
Если апартамент предоставляется в аренду, то потребуется платить налоги с доходов от аренды. Для налоговых резидентов РФ действует ставка 13%.
Получить имущественный налоговый вычет в размере затрат на приобретение апартамента (как по жилью) у покупателя не получится, поскольку такой вычет предоставляется в отношении жилых помещений, которым апартамент юридически не является.
Плата управляющей компании и размер коммунальных услуг будет зависеть от той управляющей компании, которую Вы выберете вместе с собственниками других апартаментов.

13. [17.04.2014, 15:13]  _Vadim_

Спасибо за ответ. Можно уточнить под " в СПб реализуется порядка четырех апарт отелей" подразумевается, что они строятся? Или уже продаются?

Спасибо!

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:18]  Полина Яковлева

строятся и продаются, один из них апарт отель Вертикаль на Московском пр.,73 Сдача проекта во 2 кв.2014г.

14. [17.04.2014, 15:16]  Kashei

а как ищутся арендаторы? сколько стоит снять апартаменты на 1 сутки? есть ли разница в цене при аренде на 1 сутки или 1 месяц? что если не захочу чтобы в моей квартире жили с животными или маленьким ребенком, есть подобные ограничения?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:22]  Полина Яковлева

через поисковые системы онлайн бронирования в т.ч. booking. стоимость на 1 сутки от 1840 руб -4020 руб. за один месяц от 31 517 -78 250 руб. В апарт отеле есть правила проживания, которые прописаны в догооре с арендатором.

15. [17.04.2014, 15:23]  _Vadim_

Очень интересно было почитать по налогам... как-то не очень "сахар" получается. Не лучше ли купить на вторичке под сдачу обчную однушку или студию?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:29]  Полина Яковлева

если вы покупаете апартамент как юр.лицо вы минимизируете свои затраты. Если вы покупаете апарт вы не занимаетесь поиском и сдачей его в аренду, только получаете доход на счет.

16. [17.04.2014, 15:27]  Uralochka

Добрый день! у меня вопроса:

1) какое процентное соотношение распроданных и еще находящихся в продаже апартаментов?

2) если ли какие-то "нюансы" со вторичной продажей такого объекта? будет ли управляющая компания способствовать продаже и поиску покупателей?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:31]  Полина Яковлева

1. у нас в проекте Вертикаль за год продано 75%
2. вы можете обратиться в отдел продаж компании Бекар и мы поможем вам продать апартамент.

17. [17.04.2014, 15:34]  timerbay

Планируется ли строительство таких объектов в регионах? мне кажется, на юге это было бы более востребовано нежели в Москве и Петербурге, где итак полно предложений.

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:47]  Полина Яковлева

в регионах в т.ч. начинаются такие проекты. В Спб предложение по апартам не большое , как я уже говорила, на данный момент строятся четыре апарт отеля.

18. [17.04.2014, 15:35]  _Vadim_

Вопрос скорее к Марии. Есть ли какие-то нюансы по наследованию/дарению?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:38]  Мария Бойко

Наследование/дарение апартаментов производится в общем порядке.

19. [17.04.2014, 15:37]  Uralochka

тогда уточню еще: это будет доп. плата управляющей компании, как агенту, или входит в обязанности по договору?

20. [17.04.2014, 15:41]  nindash

Добрый день. Читаю конференцию - пока вижу только минусы от подобной инвестиции. Есть ли какие-то плюсы?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:44]  Полина Яковлева

добрый день! плюс в первую очередь это то , что вы вкладываете денежные средства в недвижимость, которая приносит вам гарантированный доход и вы не тратите при этом собственное время , которое тоже стоит денег!

2. [17.04.2014, 15:45]  Мария Бойко

Среди преимуществ можно отметить возможность организации офиса в апартаментах для осуществления коммерческой деятельности, в то время использование жилых помещений для указанных целей может повлечь привлечение владельца к административной ответственности.

21. [17.04.2014, 15:42]  irinansva

Кто сейчас выступает основным покупателем апартов? Это физические - или юридические лица?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:45]  Полина Яковлева

сейчас большенство клиентов это физические лица.

22. [17.04.2014, 15:42]  Pentagon

хотелось бы узнать рекомендации экспертов и юристов на что следует обращать внимание при выборе апарт-отеля? с проблемами можно столкнуться? я так понимаю, что эта схема инвестирования новая и права и риски инвестора не защищены.

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:53]  Мария Бойко

При выборе апарт-отеля необходимо провести комплексную оценку законности строительства апарт-отеля застройщиком и получения им всех необходимых разрешений, оформления прав на земельный участок, предоставленный для строительства. Наиболее защищенной формой инвестирования при приобретении строящихся апартаментов является заключение договора долевого участия в строительстве. Применение иных схем (покупка апартаментов по предварительному договору, инвестиционному договору) менее предпочтительна.

23. [17.04.2014, 15:44]  soft_baby

Поясните, пожалуйста, как рассчитывается доходность вложений. Допустим, А и Б купили по квартире. Квартира А была сдана, квартира Б - нет (причем в этом нет вины инвестора, так как поиском арендатора занимается не он). Как будут поделены доходы между А и Б?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:50]  Полина Яковлева

с каждым собственником подписывается договор, в зависимости от программы которую он выбирает, если это гарантированный доход -8% , то сдан или нет его апартамент, доход он получает, все риски берет на себя управляющая компания. Более подробно с программами можно ознакомится у нас в офисе компании Бекар.

24. [17.04.2014, 15:46]  soft_baby

И еще вопрос. Правильно ли я понимаю, что сейчас нет ни одного реального человека, который бы уже получил доход от инвестирования в апарты? Что речь идет лишь о возможности получения такого дохода в будущем?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:52]  Полина Яковлева

да, на данный момент все проекты находятся на стадии реализации, но наш проект будет сдан во втором квартале 2014 г. и первые арендаторы будут жить с июля 2014 г.соответственно собственники начнут получать доход.

25. [17.04.2014, 15:51]  domir

Добрый день. Подскажите, какими законами регулируются такие инвестиции?

Ответы:

1. [17.04.2014, 16:03]  Мария Бойко

Законы, регулирующие такие инвестиции, различаются в зависимости от формы договора, на основании которого привлекаются инвестиции. Так, привлечение таких инвестиций может осуществляться на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" либо Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ ред. от 28.12.2013)"Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Если инвестором является физическое лицо, то в определенных случаях может применяться также Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

26. [17.04.2014, 15:52]  domir

Есть ли сложности, связанные с тем, что апарты - это нежилые помещения, кроме проблем с пропиской?

Ответы:

1. [17.04.2014, 15:54]  Полина Яковлева

я лично не вижу проблем, и прописка это тоже не большая проблема, т.к. вы сможете получить временную регистрацию.

2. [17.04.2014, 15:58]  Мария Бойко

Еще одна особенность апартаментов как нежилых помещений - возможность обращения взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на апартаменты (в отличие от жилого помещения).
Согласно статье 79 указанного Закона взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются.
Кроме того, как я уже писала, аренда, а также продажа апартаментов (в отличие от жилых помещений) облагается НДС, что влечет увеличение налоговой нагрузки инвестора.

27. [17.04.2014, 16:01]  Spasatel83

я все таки не понимаю: как правило, данные объекты возводят на участках, где не разрешено строительство жилых домов, но при этом эти апартаменты в этих отелях предназначены под сдачу в аренду... какая разница, там будут проживать один и те же люди постоянно, либо все время разные. получается, это просто возможность обойти ограничения? или есть риски для жизни?

Ответы:

1. [17.04.2014, 16:09]  Полина Яковлева

рисков для жизни точно нет. наша компания предлагает клиентам в первую очередь доходный бизнес. в связи с тем, что у нас есть большая и профессиональная УК мы планируем успешно сдавать в аренду ваши апартаменты, а вы будете получать гарантированный доход и не тратить на это время.

2. [17.04.2014, 16:15]  Мария Бойко

Строительство апартаментов действительно часто производится там, где строительство жилых домов ограничено требованиями градостроительной документации. При этом строительство апартаментов также должно производиться с соблюдением строительных нормативов, обеспечивающих безопасность строительства. Санитарные нормы, установленные для жилых помещений, не обязательны к применению при строительстве апартаментов, но могут быть соблюдены застройщиком, если в апартаментах планируется постоянное проживание людей.



Регистрация
Напомнить пароль